2014物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理:寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)

特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理的目標(biāo)

　　(一)宏觀目標(biāo)

　　寫(xiě)字樓，特別是高檔超高層寫(xiě)字樓，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的標(biāo)志性建筑。管理好這些寫(xiě)字樓，不僅可以為企業(yè)獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還可以為國(guó)家爭(zhēng)取巨大的社會(huì)效益。因此，通過(guò)物業(yè)管理充分發(fā)揮寫(xiě)字樓的形象性作用可以被稱(chēng)為寫(xiě)字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。

　　(二)常規(guī)目標(biāo)

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)三位一體，互相滲透。

　　1.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：收益部分使用率最大化。

　　租售型寫(xiě)字樓的空間，可以以是否取得直接收益為標(biāo)準(zhǔn)劃分為收益部分(專(zhuān)用部分)和非收益部分(共用部分)。前者指辦公室、店鋪、租賃倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)等。后者指共用流線(xiàn)(門(mén)廳、電梯廳、走廊樓梯等)、共用房間(洗手間、開(kāi)水間、休息室等)、物業(yè)管理用房、設(shè)備機(jī)房等。

　　普通租售型商務(wù)寫(xiě)字樓的有效使用率一般為：

　　(1)標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率=專(zhuān)用部分面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積=70%～80%;

　　(2)寫(xiě)字樓整體有效使用率=專(zhuān)用部分面積的合計(jì)/總建筑面積(停車(chē)場(chǎng)除外)=60%～70%。

　　使收益部分的使用率最大化，這是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的第一個(gè)常規(guī)目標(biāo)。

　　2.管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。

　　盡管地產(chǎn)價(jià)值的自然增長(zhǎng)是導(dǎo)致物業(yè)升值的一方面原因，但優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)工程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其創(chuàng)造價(jià)值增長(zhǎng)的作用是十分巨大的。

　　廣義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)整個(gè)過(guò)程，包括前期的規(guī)劃籌建，中期的租賃銷(xiāo)售和后期的物業(yè)管理三部分。而業(yè)主獲取利潤(rùn)的途徑，除了通過(guò)第一次轉(zhuǎn)化即銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)之外，絕大部分價(jià)值是在其后40～70年的使用過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，即通過(guò)物業(yè)管理獲得穩(wěn)定的、巨額的利潤(rùn)。更重要的是，高水平的物業(yè)管理可以使物業(yè)獲得優(yōu)良的市場(chǎng)形象、歷久常新的樓宇質(zhì)量和相對(duì)延長(zhǎng)的使用壽命，而使其在產(chǎn)權(quán)的多次轉(zhuǎn)讓中為業(yè)主創(chuàng)造出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越物業(yè)本身的難以估量的價(jià)值。這種價(jià)值本身往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售和租賃所產(chǎn)生的資金回報(bào)率。

　　從管理的角度，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施，是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。這是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的第二個(gè)常規(guī)目標(biāo)。

　　3.服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿(mǎn)意率最大化。

　　物業(yè)所有人與使用人，即業(yè)主與租戶(hù)，他們的滿(mǎn)意率是以租售為主的寫(xiě)字樓收益的主要來(lái)源。物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品就是“服務(wù)”，向業(yè)主與客戶(hù)出售的產(chǎn)品就是“服務(wù)”，這個(gè)“服務(wù)”產(chǎn)品是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。不斷提高“服務(wù)”產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，使“服務(wù)”產(chǎn)品價(jià)格居高不下，使各類(lèi)對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求者源源不斷的慕名而來(lái)，慷慨解囊。這是寫(xiě)字樓物業(yè)管理的第三個(gè)常規(guī)目標(biāo)。

　　(三)微觀目標(biāo)

　　微觀目標(biāo)也就是寫(xiě)字樓物業(yè)管理處各部門(mén)的崗位目標(biāo)。寫(xiě)字樓物業(yè)管理的微觀目標(biāo)可以參照建設(shè)部制定的《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，其中共為寫(xiě)字樓的物業(yè)管理提出了九個(gè)方面的要求，分別為：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車(chē)輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。

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