2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理考點(diǎn):成本估算的目的

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　　成本估算的目的

　　物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括有人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　專項(xiàng)維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用支出，雖然從業(yè)主預(yù)先繳納的專項(xiàng)維修資金中支付，不計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本，但也需要依據(jù)有關(guān)估算結(jié)果，制定科學(xué)的支出計(jì)劃和補(bǔ)充計(jì)劃。此外，在經(jīng)營性物業(yè)中，與住宅專項(xiàng)維修資金相對應(yīng)的公共維修基金或大修基金，是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營收入中提取的，但這種提取也要以該項(xiàng)費(fèi)用的支出估算為依據(jù)。

　　目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，這種收費(fèi)方式類似工程采購中的固定總價合同。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費(fèi)方式，類似工程采購中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。

　　由此可以看出，不論是以包干制還是以酬金制，科學(xué)估算物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。成本估算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報價，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。

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