2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:成本預算的編制方法

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　　成本預算的編制方法

　　成本預算有多種編制方法。理論研究表明，成本預算的編制方法不同，其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實中，物業(yè)管理企業(yè)編制成本預算的方法主要有：

　　(一)固定預算

　　固定預算又稱靜態(tài)運算，是指以過去的實際費用支出為基礎，考慮預算期內相關因素，如業(yè)務量水平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法，其假設前提是：(1)現(xiàn)有的業(yè)務活動是企業(yè)必需的;(2)原有的各項開支都是合理的;(3)增加費用預算是值得的。

　　固定預算的主要特點是，預算編出后，在預算期內除特殊情況必須追加預算外一般不做變動或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預算。固定預算通常每年編制一次，使預算期間同會計年度相一致，便于對預算的執(zhí)行情況和結果進行考核、評價。

　　固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務結構和業(yè)務數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為：編制簡單，預算的編制成本較低;此外，由于固定預算以過去的費用支出為基礎，費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為：沒有結合預算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時，由于采用該方法編制的預算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

　　(二)彈性預算

　　彈性預算又稱變動預算，是指在成本習性分析的基礎上，以業(yè)務量、成本和利潤之間的依存關系為依據(jù)，按照預算期可預見的各種業(yè)務量水平，分別確定相應反映預算期內預計支出的費用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應各種情況的成本預算的預算編制方法。這種預算隨著物業(yè)經(jīng)營管理活動水平的不同可以作相應的調控，具有伸縮性，因而稱為彈性預算。

　　彈性預算是為克服固定預算無法準確地預見未來成本可能達到的程度和發(fā)展趨勢這一缺陷而產(chǎn)生的，它主要適用于彈性成本預算和彈性利潤的預算。而彈性成本預算主要指生產(chǎn)費用彈性預算和管理費用彈性預算。

　　彈性預算就是根據(jù)業(yè)務量的多少，列出幾個不同水平的費用預算，根據(jù)企業(yè)的具體情況，可以每隔一定的比例列出一個不同水平的預算，而編制成費用彈性預算表。實際執(zhí)行時，就可以根據(jù)實際經(jīng)營管理水平與業(yè)務量，對照相應的費用預算進行控制。這種彈性預算是隨著業(yè)務量的變動而變動的預算，不存在執(zhí)行時需要有追加預算的手續(xù)。而且彈性預算技術要求在預算制訂過程中考慮多種因素的影響，因此可導致預算更為精確。

　　編制彈性成本(費用)預算的主要方法一般有兩種：(1)列表法。列表法又稱多水平法，就是按照物業(yè)管理企業(yè)管理服務能力的利用程度的不同而編制的多種管理服務水平的預算。(2)公式法。公式法就是利用y=a+bx的公式，計算各種管理經(jīng)營活動水平下的預算成本。其中：y代表某項成本預算總金額;a表示其中的固定成本金額;b代表單位變動成本金額;x代表業(yè)務量。因此，只要具備某項成本中固定成本a和單位變動成本b，就可以根據(jù)實際的物業(yè)管理服務業(yè)務量隨時計算出該項成本的預算金額，并用此預算金額對成本支出進行控制和考核。

　　(三)零基預算

　　零基預算是指以零為基礎的預算。它產(chǎn)生于20世紀60年代并已被西方國家廣泛使用并公認為是有效的管理方法。它的基本理論是：在每一預算期對任何一項預算開支項目，不考慮以往會計期間所發(fā)生的費用項目或費用額，而是以所有的預算支出均為零為出發(fā)點，一切從實際需要與可能出發(fā)，逐項審議預算期內各項費用的內容及開支標準是否合理，在綜合平衡的基礎上編制成本預算。在我國，零基預算作為成本預算的一種編制方法，越來越多地應用于產(chǎn)出較難辨認的服務性部門費用預算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。

　　零基預算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預算期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預算。對物業(yè)管理企業(yè)而言，零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下，它有助于提高管理收費的使用效益，改善物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系，從而增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。但零基預算也有一些不足，主要表現(xiàn)為：編制預算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

　　(四)滾動預算和概率預算

　　在編制成本預算時，除了常用的固定預算、彈性預算和零基預算以外，還可以用滾動預算和概率預算二種方法。

　　1.滾動預算

　　滾動預算(連續(xù)預算)是指在按年分月編制預算的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調整各期預算的過程。因為它是滾動式的編制預算，因此稱為滾動預算。

　　滾動預算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。逐季滾動編制的預算比逐月滾動的工作量小，但預算精度較差。混合滾動是指在預算編制過程中，同時使用月份和季度作為預算的編制和滾動單位的方法。它可以做到長計劃短安排、遠略近詳，減少預算工作量。

　　滾動預算能將原預算的調整、銜接工作從被動型轉化為主動型，將事后的預算控制轉化為事前的預算控制，使預算適應客觀情況的發(fā)展，具有促進企業(yè)管理服務活動協(xié)調進行的作用。同時，也有利于企業(yè)管理人員對預算資料作經(jīng)常性的分析研究，并能根據(jù)當前預算執(zhí)行過程中的種種情況及時加以修訂，使企業(yè)的經(jīng)營活動始終有一個較長遠的總體戰(zhàn)略布局。

　　2.概率預算

　　概率預算是指運用概率論原理，對成本預算編制中所涉及的諸多變量(如價格、業(yè)務量等)在一定范圍內的變動作出近似的估計，從而使預算的編制能把未來預計的各種因素的變化考慮進去，使預算更為符合實際。

　　概率預算的編制方法是：

　　(1)確定預算編制所涉及的每一變量。

　　(2)確定每一變量的變化范圍及其可能性。

　　(3)計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率。

　　(4)對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結果計算加總，求取成本期望值。

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