2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:成本控制的原則與程序

特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》章節(jié)知識點(diǎn)匯總

　　成本控制的原則與程序

　　(一)成本控制的原則

　　盡管物業(yè)管理企業(yè)對成本的控制各具特色，但一般而言，有效的成本控制都應(yīng)遵循以下一些原則：

　　1.全面控制原則

　　全面控制是全員和全過程成本控制的結(jié)合。具體而言，一方面，成本控制是全員控制，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)全體職工控制成本的積極性，積極發(fā)動(dòng)每位職工參加成本控制活動(dòng)，要求人人、事事、時(shí)時(shí)都要按照定額、標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算或成本目標(biāo)實(shí)行有效的成本控制。充分發(fā)揮廣大職工的主觀能動(dòng)性，是降低成本的關(guān)鍵。另一方面，成本控制還應(yīng)貫穿于物業(yè)管理成本形成的全過程，而不僅僅是對部分費(fèi)用支出的控制。要努力形成一個(gè)完整的成本控制體系，使影響成本形成的所有因素都處于嚴(yán)密控制之下。

　　2.講求經(jīng)濟(jì)效益原則

　　成本控制應(yīng)與提供適當(dāng)數(shù)量與質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制而控制，即不能單純地強(qiáng)調(diào)降低成本而不提供或少提供服務(wù)，或者說，絕不能片面地追求成本的降低而忽視服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量。成本控制應(yīng)以相同服務(wù)數(shù)量與水平下成本最小化，或相同成本水平下服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量最大化為目標(biāo)。這一目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)效益原則在物業(yè)管理成本控制中的具體體現(xiàn)。如果成本控制不能體現(xiàn)以上要求，則實(shí)際成本支出雖然不超過成本目標(biāo)，也不能認(rèn)為實(shí)現(xiàn)了成本控制的目的。

　　3.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

　　明確的職責(zé)、適宜的權(quán)限和相應(yīng)的利益，是任何管理工作取得成功的基礎(chǔ)。為此，成本的控制中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，賦予其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎(jiǎng)罰。需要注意的是，企業(yè)及各級成本控制主體的管理權(quán)限、應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，以及物質(zhì)利益三者，應(yīng)正確地結(jié)合起來，這樣，才能充分調(diào)動(dòng)職工降低成本，加強(qiáng)成本控制的積極性和主動(dòng)性，也才能使成本控制的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實(shí)處。

　　4.例外管理原則

　　例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全面控制的基礎(chǔ)上，對那些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異(例外情況)集中精力重點(diǎn)處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時(shí)采取措施進(jìn)行控制解決。例外原則有時(shí)也稱為重要性原則，它主要應(yīng)用于成本的事中控制中，是保證成本有效控制的重要手段。

　　實(shí)際中，例外情況的常用判定有以下要點(diǎn)：第一，重要性。重要與否，主要根據(jù)成本差異金額大小確定。數(shù)額較大的差異，超過了規(guī)定的上下限，或雖未超過規(guī)定的上下限，但經(jīng)常在上下限附近波動(dòng)。第二，特殊性。凡是對企業(yè)長期獲利能力有重要影響的成本差異，不論是否達(dá)到重要性的程度，均應(yīng)受到密切重視。第三，一貫性。凡是某項(xiàng)成本差異雖未達(dá)到重要性程度，從未超過規(guī)定的百分率或絕對金額，但是該項(xiàng)成本差異卻持續(xù)時(shí)間很長(如一個(gè)月以上)，則應(yīng)視為“例外”，需要引起管理人員充分注意。

　　(二)成本控制的程序

　　在物業(yè)管理企業(yè)，成本的控制一般由五個(gè)步驟組成：

　　1.確定控制標(biāo)準(zhǔn)

　　成本控制首先要明確控制標(biāo)準(zhǔn)。成本的控制標(biāo)準(zhǔn)或目標(biāo)，是對各項(xiàng)費(fèi)用支出和資源消耗規(guī)定的數(shù)量界限，是進(jìn)行成本控制和考評的直接依據(jù)。實(shí)務(wù)中，常用的控制標(biāo)準(zhǔn)有成本預(yù)算(包括責(zé)任預(yù)算)和消耗定額等，它們是成本控制的準(zhǔn)繩，也是分析和評價(jià)的依據(jù)。成本控制目標(biāo)的確定一般可以按計(jì)劃指標(biāo)分解法、定額法、預(yù)算法三種方法確定。

　　2.執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)

　　開始進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)后，需要對成本控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體的落實(shí)。這實(shí)際上就是成本控制的必要組成部分。在這個(gè)過程中，涉及運(yùn)用相應(yīng)的控制手段如憑證控制和制度控制等，對成本的形成過程進(jìn)行具體的約束，即審核各項(xiàng)費(fèi)用的開支和各項(xiàng)資源的消耗，實(shí)施各種節(jié)約措施，保證控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　3.分析相關(guān)差異

　　將實(shí)際成本與成本目標(biāo)(標(biāo)準(zhǔn))相比較，考察成本是超支還是節(jié)約，通過對差異進(jìn)行分析，找出差異產(chǎn)生的原因和責(zé)任單位。對成本差異的分析必須經(jīng)常化、系統(tǒng)化。成本差異產(chǎn)生的原因較多，包括主觀的和客觀的以及具體原因，必須深入找出其主要原因，并明確其責(zé)任人，以便有效地消除成本差異。分析不深入，原因就無法查明，責(zé)任不明確，措施就難以制定。

　　4.糾正成本偏差

　　揭示成本差異的原因以后，就必須提出降低成本的新措施，確定改進(jìn)方案，并予以貫徹落實(shí)。這樣才能最終控制成本的差異，也才能形成完整的成本控制體系，促使成本管理水平不斷提高。

　　5.進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰

　　考核一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理成本目標(biāo)的執(zhí)行情況，并依據(jù)考核評價(jià)的結(jié)果好壞或等級，給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)或處罰，以充分調(diào)動(dòng)有關(guān)部門和人員的積極性，提高以后成本控制工作的質(zhì)量和效率。

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