2014物業(yè)管理師:物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系

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　　物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系

　　物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。在一個(gè)小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時(shí)扮演三種角色。圖1-2顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。

　　在這里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。

　　而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，它們通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來(如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓)的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。

　　物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護(hù)維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會(huì)經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值，來決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計(jì)劃。

　　房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時(shí)監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期匯報(bào)。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會(huì)在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。表1-1明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的主要職責(zé)。

　　物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作的主要職責(zé)

　　正如房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司要確保物業(yè)管理企業(yè)所提出的資本性開支是個(gè)好的投資那樣，房地產(chǎn)組合投資管理公司必須協(xié)調(diào)不同的資產(chǎn)管理公司，以平衡整個(gè)投資組合的現(xiàn)金流需求。組合資產(chǎn)管理公司還需要對何時(shí)出售物業(yè)進(jìn)行決策，但資產(chǎn)管理公司和物業(yè)管理企業(yè)往往不喜歡自己管理下的物業(yè)更換業(yè)主，因?yàn)樾聵I(yè)主可能會(huì)更換資產(chǎn)管理或物業(yè)管理企業(yè)。但對組合投資管理公司來說，其出售物業(yè)的決策往往是基于對組合投資績效評價(jià)的結(jié)果，而不會(huì)偏愛某宗具體的物業(yè)。

　　為了實(shí)現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，三個(gè)層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)營策略。隨著保險(xiǎn)公司、社?；鸬葯C(jī)構(gòu)投資者越來越多地涉足房地產(chǎn)投資，為了更好地服務(wù)于這些客戶，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)的領(lǐng)域，更進(jìn)一步發(fā)展到房地產(chǎn)資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)的管理，即組合投資管理公司與機(jī)構(gòu)投資者共同來決定投資目標(biāo)和滿足這些目標(biāo)的物業(yè)類型組合。

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