2015土地估價師考試《土地估價實務》復習解析(10)

    2015土地估價師考試《土地估價實務》復習解析匯總

　　土地價格的主要特征

　　1)土地價格是權益價格。土地是一種資產(chǎn)，能給人們提供恒久的產(chǎn)品和服務，這種產(chǎn)品和服務的獲得都以土地權利的限定為基礎。另外，土地自身位置不能移動，可轉移的是該土地的權利和收益。誰購買土地，就必須為獲得這項權利付出代價，誰獲得了土地權益，就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務，這種產(chǎn)品和服務的獲得都是以土地權利的限定為基礎。因此，土地買賣實質(zhì)上是土地權益的買賣，土地價格是土地權利和收益的購買價格。

　　2)土地價格不由生產(chǎn)成本決定。一般商品都是人類勞動的產(chǎn)品，具有勞動價值，其交換價格是其價值的貨幣表現(xiàn)，因此，人們可以根據(jù)其生產(chǎn)成本確定其價格。但土地價格不是土地成本的貨幣表現(xiàn)，不能依生產(chǎn)成本定價。這是因為，土地不是人類勞動的產(chǎn)物，作為地球自然物，自身沒有人類勞動價值，無所謂生產(chǎn)成本;并且人類長期的土地利用過程中所固化在土地中的勞動，不足以表現(xiàn)其價格，現(xiàn)實中土地的開發(fā)成本，主要是土地的投資與回收及其應得投資收益，實質(zhì)是地價的附加。因此土地價格不由生產(chǎn)成本決定。

　　3)土地價格主要由土地需求決定。土地價格雖在一定范圍和條件下，也受土地市場供給與需求的影響，但是從宏觀上看，土地的自然供給是一定的，土地經(jīng)濟供給的彈性很小，而社會經(jīng)濟發(fā)展和人口增加引致對土地的需求會不斷變化，因此，從長遠和總體上看，需求是影響地價的主要方面。這與一般的商品價格受其本身供給與需求的雙向影響是不同的。

　　4)土地價格呈上升趨勢。這是因為在一定時期內(nèi)，土地的供給彈性很小，但隨著社會的發(fā)展和人口的增長，人類對土地的需求趨勢不斷增長，致使地價不斷上漲;社會經(jīng)濟的發(fā)展也就意味著高技術、高投資的產(chǎn)業(yè)日趨發(fā)達，工人的勞動支出在生產(chǎn)成本中的比重日趨縮小，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

　　5)土地價格具有明顯的地域性。在地區(qū)性市場之間，因為土地位置的固定性，土地無法像一般商品那樣可以自由移動，致使地價具有明顯的區(qū)域性特征，各地域土地市場受到當?shù)卣?、?jīng)濟等諸多因素的影響，相互之間很難影響，不能形成統(tǒng)一的市場價格;即使在同一地區(qū)城市內(nèi)，土地的位置差別、用途差別等也決定了土地價格個別性明顯，難以標準化，因而土地價格千差萬別。

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