2015土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)解析(11)

    2015土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)解析匯總

　　一、市場(chǎng)比較法的基本定義和概念

　　基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

　　13個(gè)基本概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

　　二、市場(chǎng)比較法的基本公式

　　1、根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

　　直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，

　　公式1 PD=PB×A×B×D×E

　　間接比較過程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，

　　公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

　　2、基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

　　3、公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。

　　4、當(dāng)因素區(qū)域因素和個(gè)別因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素修正幅度。

　　三、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍

　　1、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格

　　2、市場(chǎng)比較法的適用條件

　　僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

　　3、市場(chǎng)比較法的適用范圍

　　從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);

　　從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 四、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法

　　1、收集交易資料

　　2、確定比較交易案例

　　明確5個(gè)具體要求，建立價(jià)格比較基礎(chǔ)

　　3、市場(chǎng)交易情況修正

　　是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。

　　修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

　　4、期日修正

　　交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基指數(shù)。

　　B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)

　　5、區(qū)域因素修正

　　區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。

　　修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。

　　D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　6、個(gè)別因素修正

　　個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。

　　修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

　　7、土地使用權(quán)年限修正

　　土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。

　　年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

　　年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

　　8、容積率修正

　　容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。

　　容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))

　　9、土地價(jià)格的最終確定

　　通過各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。

　　對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。

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