2015年土地估價師《案例與報告》：路線價評估(2)

    2015年土地估價師《案例與報告》：路線價評估匯總

　　路線價評估的基本程序

　　1.地價實例調查

　　地價實例調查，一般應以最近兩年內土地交易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調查對象。其調查的宗數(shù)應適當且分布均勻，調查結果應反映市場價格的真實性。來源：

　　由于我國土地市場管理還不完善，給地價調查工作帶來一定難度。一般情況下，主要向交易雙方當事人、街道辦事處、公證機關、房產管理機關、金融機關、土地管理部門等收集實例。調查資料類型主要包括土地出讓、轉讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、合作建房、企業(yè)兼并等。調查資料應分別記載于買賣實例調查估價表或租賃實例調查估價表等表中。如有出國急售、債務清償、競投、人為哄抬、畸零地或親友間買賣等特殊交易實例的情況，也應記載于調查估價表中。

　　2.宗地地價計算

　　宗地地價主要是應用市場比較法、收益還原法等估價的常規(guī)方法及由此派生的其他方法進行測算。但由于我國土地市場還不完善，很難形成統(tǒng)一、規(guī)范的交易案例，因此，只能從現(xiàn)有土地轉移方式中，通過分析計算其中的土地的價格。按照土地轉移方式，計算樣點宗地價格主要利用土地出讓、轉讓、土地租賃、房屋買賣、房屋租賃、聯(lián)合建房、柜臺出租、商品房買賣、企業(yè)兼并、土地人股、以地換房等資料計算。

　　3.宗地數(shù)據檢驗

　　在同一路線價區(qū)段內，若干宗地之間也存在著土地的個別性、交易的隨機性，因此土地價格是否準確難以確定，甚至同一塊土地也因為購買方不一樣，交易價格會產生很大的差別，所以要有一個衡量的標準，偏離標準過遠的地價樣本應作為異常值剔除，這個標準就是標準宗地的土地價格。當同一路線價區(qū)段內的地價樣本超出了與標準宗地比較允許的幅度，可作為地價異常值剔除。對各種宗地價格，也可根據各宗地同標準宗地條件的差異，進行宗地價格修正，然后用修正后的價格計算路線價。

　　對修正后的宗地價格，要對各種資料計算地價的方法進行數(shù)理統(tǒng)計檢驗，以保證計算結果的科學性和合理性，使各種方法計算的宗地價格能同時用于路線價的估算中，檢驗的方法主要有秩和檢驗法，其目的是檢驗資料處理中可能帶來的系統(tǒng)誤差。來源：的美女編輯們

　　4.確定地價區(qū)段

　　根據調查結果，進行地價區(qū)段的劃分。地價區(qū)段劃分標準：

　　①城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;來源：

　　②商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一地價區(qū)段。

　　在我國實際劃分中，首先分為有商業(yè)街道、街區(qū)和無商業(yè)街道、街區(qū)，進一步按零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、農貿市場、專業(yè)市場(包括服裝、水果、燈具、家具等批發(fā))、機器加工、民房住宅、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等進行地價區(qū)段類型的劃分。

　　區(qū)段劃分方法主要兩條：

　　(1)以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;論壇

　　(2)在確定有路線價標準的地價區(qū)段，以里地線為界線，在我國，里地線多采用臨街宗地進深的眾數(shù)確定。

　　5.計算區(qū)段地價

　　計算區(qū)段地價，是以地價調查實例為基礎，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。

　　其計算方法主要有三種：

　　(1)取中位數(shù)。當?shù)貎r實例項數(shù)為單數(shù)時，取其中項為中位數(shù);地價實例項數(shù)為偶數(shù)時，以中間兩項的平均數(shù)為中位數(shù)。

　　(2)取眾數(shù)。指地價實例中，取單價相同之項較多者為眾數(shù)。

　　(3)取算術平均數(shù)。指地價實例單價累加，除以實例項數(shù)為算術平均數(shù)。

　　需要說明的是，路線價是臨街標準深度宗地的平均加工，而調查收集到的樣點宗地臨街進深等各不相同，缺乏可比性，因此在計算區(qū)段地價前，需將臨街進深等條件不同的樣點宗地地價統(tǒng)一修正到標準深度。具體做法可采用將進深不及或超過里地線的宗地地價除以相應的深度修正系數(shù)，以得到統(tǒng)一進深的樣點宗地單位面積地價。

　　區(qū)段地價的計算有兩種情況：①有買賣或租賃實例的區(qū)段以區(qū)段內調查所得的土地正常買賣、租賃價格，求其中位數(shù)、眾數(shù)或算術平均數(shù)為該區(qū)段地價;②無買賣或租賃實例的區(qū)段應于臨近區(qū)段選取兩個以上使用分區(qū)或使用性質類似，且已計算區(qū)段地價的區(qū)段，作為基準地價區(qū)段，按區(qū)域因素修正表，進行區(qū)域之間因素優(yōu)劣的比較分析，經系數(shù)修正后得到目標區(qū)段的地價。

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