基本制度教材知識點：我國物業(yè)管理制度的歷史沿革

更新時間：2016-03-15 16:32:52 來源：環(huán)球網(wǎng)校

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摘要　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教

　　【摘要】眾所周知，2015年物業(yè)管理師考試暫停，但是2016年還是要繼續(xù)的，然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版，考試大綱也并未公布，但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

　　第一章物業(yè)管理概述

　　第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革

　　《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

　　從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、中國香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗;二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革;三是針對性，主要是針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法。

　　我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進(jìn)行簡要介紹。

　　(一)城市新建住宅小區(qū)管理辦法

　　改革開放后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展和提升，尤其是住宅小區(qū)建設(shè)方面，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點。

　　個人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機(jī)構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容：

　　(1)確定了物業(yè)管理活動的主管部門;

　　(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容;

　　(3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式;

　　(4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度;

　　(5)明確了管理委員會的權(quán)利與義務(wù);

　　(6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù);

　　(7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度;

　　(8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施;

　　(9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)

　　1.《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

　　為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗收工作的通知。

　　2.《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》

　　《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗收工作的通知下發(fā)后，極大地調(diào)動了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評先的積極性，在各地物業(yè)主管部門組織和指導(dǎo)下，住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。與此同時，商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營辦公樓宇的物業(yè)管理活動，在各城市也廣泛開展起來。為加強(qiáng)對城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平，1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。

　　3.《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》

　　根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》。該通知指出：隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn)，難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多，失去其先進(jìn)示范作用。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。

　　修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評驗收時必須從嚴(yán)掌握，使評選出的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則。

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　　(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度

　　針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括：

　　第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)對象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等都作了明確規(guī)定。實施辦法特別強(qiáng)調(diào)，崗位培訓(xùn)質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵，建設(shè)部要求各地要高度重視培訓(xùn)質(zhì)量，嚴(yán)格把關(guān)，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓(xùn)收到實效。

　　第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個方面的內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計劃。

　　第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教育計劃。

　　培訓(xùn)合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識的培訓(xùn)，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質(zhì)。

　　(四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》

　　為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費行為，保護(hù)消費者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機(jī)關(guān)、收費應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)?！冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》實施后，對維護(hù)物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。

　　(五)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》

　　為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強(qiáng)財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理行為。

　　(六)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

　　為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴(yán)禁挪作他用。同時，還詳細(xì)規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。

　　(七)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

　　在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運而生，其中一些企業(yè)在資金、人員、經(jīng)驗和物質(zhì)條件方面，難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理，1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運營。經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。

　　(八)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

　　為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 (建設(shè)部令第110號)。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關(guān)系和法律責(zé)任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。

　　《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)

　　2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。《條例》頒布后，國務(wù)院有關(guān)部門和地方各級政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針;二是經(jīng)驗性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排;三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。

　　應(yīng)當(dāng)肯定的是，從《條例》頒布至今，物業(yè)管理法制建設(shè)的成就有目共睹，一個內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。

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　　由于第三章將詳細(xì)論述物業(yè)管理的各項基本制度，這里僅就《條例》頒布后，制定的全國性政策法規(guī)作列舉式介紹：

　　(1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》;

　　(2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》;

　　(3)2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》;