物業(yè)管理師基本制度教材考點:業(yè)主大會制度
【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。
第三章物業(yè)管理的基本制度
第一節(jié) 業(yè)主大會制度
業(yè)主
(一)業(yè)主的概念
《條例》第六條規(guī)定:房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國實行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此,將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”,并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關(guān)場地擁有的相關(guān)權(quán)利。在物業(yè)管理活動中,業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人,不受國籍限制,也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。
我國對房地產(chǎn)管理實行權(quán)證管理方式。一般情況下,確定房屋所有權(quán)人主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。屬于自然人的房屋,房屋所有權(quán)證上標明房屋所有權(quán)人的姓名,屬于法人或其他組織的房屋,房屋所有權(quán)證上標明房屋所有權(quán)人的組織名稱。
現(xiàn)實物業(yè)管理中,具備業(yè)主身份的情況有三種:一是房屋所有權(quán)證書持有人;二是房屋共有權(quán)證書持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。
(二)業(yè)主的權(quán)利
在物業(yè)管理活動中,業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務進行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。
《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括:
1.按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務
物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同簽訂后,物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定服務的義務,業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權(quán)利。
2.提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議
業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利?!稐l例》第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議,業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。
3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議
業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會文事規(guī)則,或者認為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。
4.參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán)
業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權(quán),是通過參加業(yè)主大會會議,在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。在業(yè)主大會會議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法,或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法,對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。
5.選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán)
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責,為全體業(yè)主服務。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利,同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。
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6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益,可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責,有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責,保護業(yè)主的合法權(quán)益,應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運作情況; 有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由;有權(quán)查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件;有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。
7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同
物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同,為業(yè)主提供服務的經(jīng)營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔案材料;有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務。
8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)
物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地,與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割,業(yè)主對擁有物業(yè)進行占有、使用、收益和處分,不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下,依法對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益,因此,每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。
9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用
物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下,為了保證房屋的維修和正常使用,依照國家規(guī)定建立的專門性資金,專項維修資金屬于業(yè)主所有,其是否完好,運行是否正常,不僅關(guān)系到相鄰物業(yè),整幢樓,甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用,關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此,專項維修資金的使用和管理,必須受到業(yè)主嚴格的監(jiān)督,以防止專項維修資金被挪用,使其得到合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。
10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利
除以上權(quán)利外,業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時,有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權(quán)利;有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權(quán)利;有為維護業(yè)主合法權(quán)益進行投訴和控告的權(quán)利等。
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(三)業(yè)主的義務
權(quán)利和義務是相對應的,業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權(quán)利的同時還應當履行一定的義務?!稐l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有:
1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則
業(yè)主公約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理規(guī)約,業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。每一位業(yè)主都應當依照業(yè)主公約的規(guī)定行使權(quán)利、履行義務。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運行應當遵循的規(guī)則,它應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主通過締結(jié)業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則來進行自我管理和自我約束,有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則對全體業(yè)主具有約束力,每位業(yè)主都要自覺遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。
2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度
物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等事項,事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。為了維護這種共同利益,業(yè)主大會可以制定或者授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的規(guī)章制度,要求全體業(yè)主共同遵守。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務。
3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定
業(yè)主大會的決定是全體業(yè)主共同作出的,代表了全體業(yè)主的共同意志,符合業(yè)主的共同利益,理應得到全體業(yè)主的共同遵守。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),具體實施業(yè)主大會所作出的決定,同時經(jīng)業(yè)主大會的授權(quán),也可以自行作出對一定物業(yè)管理事項的決定,業(yè)主委員會作出的決定,業(yè)主同樣應該執(zhí)行。
4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金
專項維修資金是保障物業(yè)得以正常維修改造的必要條件,業(yè)主應承擔繳納專項維修資金的義務。實際生活中,有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不繳納或者不及時繳納專項維修資金導致了物業(yè)的加速老化和毀損,使物業(yè)貶值,并危及到廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全,這種情況必須得到改變。
5.按時交納物業(yè)服務費用
物業(yè)服務費用是服務合同約定的重要內(nèi)容之一。它是確保物業(yè)管理正常運行的必要前提,是物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對房屋建筑及其設施設備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與業(yè)主生活相關(guān)服務所收取的費用。物業(yè)管理服務行為是一種市場行為,應當遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的同時,必須按照合同的約定按時繳納物業(yè)服務費,不得無故拖延和拒交,否則物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法要求其承擔違約責任。
6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務
除以上義務外,業(yè)主還應承擔法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。如有配合物業(yè)管理企業(yè)開展服務活動的義務;有裝飾裝修房屋時向物業(yè)管理企業(yè)告知的義務; 有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務;有維護物業(yè)的使用安全和美觀的義務;有遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境整潔的義務等等。
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【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。
業(yè)主大會
在過去的物業(yè)管理實踐中,我國主要采用業(yè)主委員會代表全體業(yè)主決策的作法,業(yè)主委員會對業(yè)主的重大事項享有決策權(quán)。從實踐效果看,業(yè)主委員會決策制度對物業(yè)管理活動的發(fā)展起到了一定的積極作用,但也暴露出許多問題。由于一些業(yè)主委員會成員素質(zhì)不高,以至不斷出現(xiàn)業(yè)主委員會為了少數(shù)人的利益而侵害大多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益的情況。同時,也由于業(yè)主對業(yè)主委員會缺少有效的監(jiān)督機制,因此,業(yè)主之間,業(yè)主與業(yè)主委員會之間,業(yè)主委員會成員之間,產(chǎn)生大量矛盾,給物業(yè)管理的正常進行帶來影響。2003年《條例》頒布后,改變業(yè)主委員會決策的舊有作法,推行業(yè)主大會制度,規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由全體業(yè)主組成業(yè)主大會,業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益,并決定物業(yè)管理的重大事項。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)利,可以有效解決物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會的不規(guī)范行為。
(一)業(yè)主大會的組成和性質(zhì)
業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式,由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益,有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定,決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主,都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則,遵守業(yè)主大會制定的各項規(guī)章制度,并執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定。
(二)業(yè)主大會的籌備與成立
1.成立業(yè)主大會的限制和選擇
一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會,而不能成立多個業(yè)主大會。對于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域,只有成立業(yè)主大會才能民主解決物業(yè)管理的公共事項;對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域,業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便,業(yè)主大會成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策,因此,這樣的物業(yè)管理區(qū)域,可以不成立業(yè)主大會。《條例》規(guī)定:“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。”例如,有的大廈建筑規(guī)模很大,連同配套建筑和設施構(gòu)成獨立的物業(yè)管理區(qū)域,但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人,業(yè)主只有一個或幾個,這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式,《條例》規(guī)定業(yè)主大會制度,是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害,只要不影響業(yè)主民主決策,是否成立業(yè)主大會,由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。
2.業(yè)主大會的籌備
(1)成立業(yè)主大會籌備組
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下,由業(yè)主代表、建設單位(包括公
有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定后,應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(2)業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容
?、俅_定首次業(yè)主大會會議召開的時問、地點、形式和內(nèi)容;
?、趨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);
③確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
?、艽_定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
⑤做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
(3)籌備業(yè)主大會的工作要求
?、贅I(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容,應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;
②公告《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時,應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;
?、鄞_認業(yè)主身份,應當以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書標明的房屋所有權(quán)人為準;
?、軜I(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),應當根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體確定標準和方式,可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實施辦法進行。
3.業(yè)主大會的成立
業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會的會議議程一般包括以下內(nèi)容:
(1)報告業(yè)主大會的籌備工作情況;
(2)宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(3)宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案,宣講業(yè)主對草案提出的修改意見,以及業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結(jié)果;
(4)投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;
(5)宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單,經(jīng)投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會組成人員。
《條例》還規(guī)定:“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”
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(三)業(yè)主大會的職責
《條例》規(guī)定業(yè)主大會的六項職責:
(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施;
(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
(四)業(yè)主大會活動規(guī)則
1.定期會議和臨時會議
業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。定期會議與臨時會議都由業(yè)主委員會組織召開。定期會議的期間由業(yè)主大會在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。當出現(xiàn)下列情況時,業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的;
(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
發(fā)生以上應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況時,如果業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責,區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議15日前將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。如果是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議,還應當同時告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的居民委員會。
2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人
(1)業(yè)主代理人
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人參加。代理人應當在業(yè)主委托書的授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán),如投票、發(fā)表意見、參加表決等等。業(yè)主委托代理人的授權(quán)內(nèi)容不得超越業(yè)主自身權(quán)限,如投票權(quán)數(shù)。業(yè)主只能委托代理人代理事項,不能委托代理人代理業(yè)主身份,代理人無權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。
(2)業(yè)主代表人
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以按照幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項,書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項,業(yè)主代表應當要求業(yè)主將贊同、反對及棄權(quán)的決定及享有的投票權(quán)數(shù)書面簽字,然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會上代表業(yè)主如實投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表參加大會。
(3)業(yè)主大會的召開形式
業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式,也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。無論采用何種形式,必須有不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主的參加。
3.業(yè)主大會決定事項的表決效力
(1)業(yè)主大會作出的一般決定,實行簡單多數(shù)表決原則,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。
(2)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用與續(xù)籌方案的決定,實行特別多數(shù)表決原則,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
業(yè)主大會不符上述兩項規(guī)則的表決事項,均屬無效。業(yè)主委員會應當書面記錄業(yè)主大會會議情況,并存檔備案。業(yè)主委員會還應當將
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業(yè)主委員會
(一)業(yè)主委員會的性質(zhì)
《條例》將業(yè)主委員會明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構(gòu),對業(yè)主大會負責,具體負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項。
(二)業(yè)主委員會的職責
《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會的五項主要職責:
1.召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況
除了首次業(yè)主大會會議外,業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人。首次業(yè)主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會負責籌備和召集。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)具體負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項物業(yè)管理事項的實施與管理,因此,業(yè)主委員會應當定期召集業(yè)主大會會議,將有關(guān)物業(yè)管理事項的實施情況向業(yè)主大會報告并接受業(yè)主大會的監(jiān)督。
2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同
業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,但業(yè)主大會的成員是全體業(yè)主,不可能由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。客觀上,物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會來具體進行。業(yè)主大會通過會議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后,應由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務合同。
3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同
業(yè)主對業(yè)主委員會的工作享有監(jiān)督權(quán),并有就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出意見和建議的權(quán)利。物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非業(yè)主。物業(yè)使用人基于其對物業(yè)實際上的使用,不可避免地會參與到物業(yè)管理活動中來。業(yè)主委員會作為聯(lián)系廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁,應當及時了解并聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見與建議,并把業(yè)主的這些建議和意見反映給物業(yè)管理企業(yè),以提高物業(yè)管理水平。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同之后,作為合同一方當事人享有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督的權(quán)利。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴格履行物業(yè)服務合同的職責等。在履行監(jiān)督職責的同時,業(yè)主委員會有義務協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作,盡可能地為其工作提供方便,協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系,幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務合同。
4.監(jiān)督業(yè)主公約的實施
業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實施是否到位直接影響到物業(yè)品質(zhì)、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞。業(yè)主委員會有權(quán)對業(yè)主公約的實施情況進行監(jiān)督,一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定,影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時,業(yè)主委員會有權(quán)予以制止、批評教育、責令限期改正,并依照業(yè)主公約的規(guī)定進行處理。
5.業(yè)主大會賦予的其他職責
除了以上法定職責外,業(yè)主委員會還應當履行業(yè)主大會賦予的其他職責。如業(yè)主委員會對各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄的保管;對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修訂文本的起草;對有關(guān)印章、財產(chǎn)的保管;對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。
(三)業(yè)主委員會的備案
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責。因此,《條例》規(guī)定業(yè)主委員會成立后應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進行必要的了解和掌握。備案一般應當包括業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等主要內(nèi)容。
以前,在我國一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中,規(guī)定業(yè)主委員會實行登記制度,即業(yè)主委員會成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門進行登記審核。這樣做的目的是強化對業(yè)主委員會的管理,但在實踐中存在許多的問題:首先,政府房地產(chǎn)行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業(yè)主委員會進行實質(zhì)性的審核,難以起到登記的效果。其次,登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會的成立與運作進行一些不正當?shù)母深A,而且業(yè)主委員會是業(yè)主自律的一種形式,政府不宜干預過多,介入太深。政府的作用主要應該體現(xiàn)在指導、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立及運作上,以保證業(yè)主委員會真正代表全體業(yè)主的利益。因此,《條例》明確對業(yè)主委員會實行備案制度,以區(qū)別于審批制度。為了督促業(yè)主委員會及時納入到有關(guān)部門的監(jiān)督管理中去,《條例》還對業(yè)主委員會備案的時間作了限定,規(guī)定備案的時間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。
(四)業(yè)主委員會委員的資格條件
業(yè)主委員會的各項任務最終要依靠其委員來具體執(zhí)行,因此業(yè)主委員會委員的素質(zhì)高低直接關(guān)系到業(yè)主大會的決定能否順利或者高質(zhì)量地完成。實踐中,大多數(shù)業(yè)主委員會成員能夠代表業(yè)主利益,熱心為業(yè)主辦事,但也有一些業(yè)主委員會委員素質(zhì)不高,有的利用權(quán)利牟取私利,作出損害廣大業(yè)主利益;有的人為制造物業(yè)管理糾紛,不利于物業(yè)管理活動的正常開展。因此,很有必要對業(yè)主委員會委員條件作出規(guī)定,以便業(yè)主大會會議選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。一般來說,業(yè)主委員會委員應當符合以下條件:
(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(2)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務;
(4)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔,具有社會公信力;
(5)具有一定組織能力;
(6)具備必要的工作時間。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人,副主任1~2人。業(yè)主委員會的主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者,他們均由業(yè)主大會選舉出來的業(yè)主委員會委員自行推選產(chǎn)生,這樣可以增強業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中的公信力,有利于其組織業(yè)主委員會的各項活動。
(五)業(yè)主委員會委員的資格終止
業(yè)主委員會委員除了要符合當選委員的六個條件外,如果有以下情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過,其業(yè)主委員會委員的資格應當終止:(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的;(4)有犯罪行為的;(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;(6)拒不履行業(yè)主義務的;(7)其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止后,該業(yè)主應當自終止之日起限定時間內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。
(六)業(yè)主委員會會議
業(yè)主委員會應當定期召開業(yè)主委員會會議,研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。遇有特殊情況,經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議,或者業(yè)主委員會主任認為有必要召開會議的,也應當及時召開業(yè)主委員會會議。
無論是定期會議還是臨時召開的會議,業(yè)主委員會的會議均應當有過半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會的每次會議均應當作好書面記錄,由主持會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會作出的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告,同時告知相關(guān)的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。
(七)業(yè)主委員會的改選與變更
1.業(yè)主委員會的改選
業(yè)主委員會應當在任期屆滿2個月前召開業(yè)主大會會議,進行業(yè)主委員會的換屆選舉工作。逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。
業(yè)主委員會經(jīng)換屆選舉后,原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好交接手續(xù)。
2.業(yè)主委員會委員的變更
經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議,認為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(八)業(yè)主委員會的工作經(jīng)費
業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。
限制性規(guī)定
業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行一定的職責,但是其履行職責時必須遵守法律法規(guī)的規(guī)定,必須在法定的職責內(nèi)從事活動,不得濫用其權(quán)利。《條例》明確規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使權(quán)利的范圍和對象,即業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)并就物業(yè)管理有關(guān)的事項代表全體業(yè)主行使權(quán)利。超出法定范圍從事活動,業(yè)主大會、業(yè)主委員會就背離其成立和存在的宗旨。因此,從保障廣大業(yè)主合法利益的角度出發(fā),法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使職權(quán)的活動作了限定,禁止業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
《條例》規(guī)定了房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動的監(jiān)督管理職責。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定的行為,因違法而失去正當性。如業(yè)主大會作出非法集會的決定;業(yè)主委員會作出的挪用專項維修資金的決定;業(yè)主委員會不經(jīng)業(yè)主大會通過直接作出的選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定等等。對此類行為,由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主通告。
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