“營改增”二手房交易要繳的稅是否會增多
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首先舉個實例方便大家更直觀了解：
假如一套普通住宅(140㎡以下)，市場價100萬
情況1：購買2年內(nèi)
現(xiàn)行營業(yè)稅：
繳稅多少只和售價有關(guān)計算公式 售價×稅率100萬×稅率5%=5萬
增值稅：
稅費多少將和獲利多少、稅率高低有關(guān)計算公式 (銷售價-買入價)×稅率
假設(shè)稅率為11%，房子買入價50萬：(出售價100萬-買入價50萬)×稅率11%=5.5萬
假設(shè)稅率為11%，出售價120萬：(出售價120萬-買入價50萬)×稅率11%=7.7萬
情況2：購買已滿2年
現(xiàn)行營業(yè)稅：不需要繳稅
增值稅：稅務(wù)總局明確，將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策
這意味著，營改增之后這部分稅也會免征，但是需注意的是營業(yè)稅→增值稅契稅 個稅 土地增值稅 印花稅等照常征收。
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那么二手房交易“營改增”，我們到底要繳多少稅?
繳稅基數(shù)由售價變差價，稅負更合理
二手房交易營業(yè)稅改增值稅征收后，作為普通市民，買賣房產(chǎn)要交的稅是多了還是少了?13日晚間，山東財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任、山東省財稅金融法學研究會副會長潘明星教授就此事接受本報記者采訪時表示，營改增后根據(jù)出售房產(chǎn)情況不同，稅負的增減情況也不一樣。但整體來看，營改增會使稅收更合理，稅負更優(yōu)化。
“將營業(yè)稅改為增值稅征收對稅負的具體影響還要等具體制度出來才可以探討，估計相關(guān)文件很快將會出臺。包括納稅人、稅率、納稅辦法等。”潘明星告訴記者，目前二手房交易中賣方需要繳納營業(yè)稅，具體規(guī)定為，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，營業(yè)稅稅率為5%;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。而增值稅稅率方面，目前國內(nèi)各行業(yè)適用增值稅稅率分為 17%、13%、11%、6%等，如果按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費差異，主要可以分為兩大類情況：
首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。出售價100萬元一套普通住宅，要繳納5%的稅，即5萬元。如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是100萬元，但最初買入價是50萬元，抵扣掉進項稅后需要繳納5.5萬元。但如果獲利更多，收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價格為120萬元，按照營業(yè)稅需繳納6.72萬元;增值稅就需繳納7.7萬元。
另一種是出售購買已滿2年的房屋。對普宅住宅而言，售價100萬元計算，2年外就不需要繳稅了。而稅務(wù)總局已經(jīng)明確，將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，這意味著，營改增之后這部分稅也會免征。
記者了解到，有關(guān)二手房營改增，業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計稅辦法征收，比如說，如果征收稅率定為3%，同樣出售一套100萬元不滿兩年的住宅，需要繳納增值稅3萬元。需要指出的是，二手房交易稅費除了營業(yè)稅還涉及契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個稅等照常征收。
“營業(yè)稅是以房產(chǎn)全額售價為基數(shù)，而增值稅是以賣出價和買入價的差額做基數(shù)，因此雖然稅率看上去上升，但是基數(shù)變小，稅負整體不會上升。”潘明星說。
按照王軍的說法，在實施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)稅負只減不增。
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