物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》考點精選:前期物業(yè)管理
【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。
前期物業(yè)管理
在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的服務,既包括物業(yè)正常使用期間所需要的常規(guī)服務內容,又包括物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗,業(yè)主入住,裝修管理,工程質量保修處理,物業(yè)管理項目機構的前期運作,前期溝通協(xié)調等前期物業(yè)管理的特殊內容。本節(jié)只就前期物業(yè)管理的部分特殊內容作簡明介紹,其他管理服務內容在本書中另有章節(jié)闡述。
一、物業(yè)管理項目前期運作
(一)管理資源的完善與優(yōu)化
在物業(yè)管理實踐中,往往在業(yè)主入住之前就已經成立了物業(yè)管理項目機構,配備了相應的物業(yè)管理企業(yè)人員,設置了辦公場所和進行了物質配備,但是,上述工作一般帶有臨時性和不確定性。因此,在前期物業(yè)管理的過程中,需不斷進行調整,具體內容如下:
1.管理用房到位
建設單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項目機構。物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行合理劃分和必要裝修,成為項目管理機構固定的管理用房。
2.物質配備到位
一個新的物業(yè)管理項目運作需要配備的物質較多,在項目開始運作的時候,一般只配備了其中的一部分。在前期物業(yè)管理過程中,應根據(jù)實際需要逐步配備到位。
3.物業(yè)管理人員到位
物業(yè)管理人員到位的主要內容包括:
(1)補充人員;
(2)對各崗位人員進行強化培訓,提高物業(yè)管理水平和操作技能;
(3)對現(xiàn)有組織機構進行優(yōu)化調整,形成完善的管理組織結構;
(4)加強內部管理和磨合,形成一個良好的管理團隊。
(二)管理制度和服務規(guī)范的完善
在前期物業(yè)管理項目進行管理時,物業(yè)管理項目機構應根據(jù)實際管理情況對已制訂的管理制度和服務規(guī)范進行調整、補充和完善。
(三)確定物業(yè)管理單項服務的分包
對具體物業(yè)管理項目進行管理時,物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來確定是否將部分單項服務分給社會專業(yè)服務公司。對分包的服務項目,要進行市場調查、篩選,確定符合自己要求的分包單位。
二、工程質量保修
在物業(yè)竣工驗收后,工程進入質量保修期。物業(yè)工程質量保修分為兩部分:一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備等部分;二是業(yè)主從建設單位購買的產權專有部分。這兩部分的保修事務都應由建設單位負責。物業(yè)管理企業(yè)的工程質量保修相關工作,主要是向建設單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備的質量保修,跟蹤并督促完成。業(yè)主產權專有部分由業(yè)主自行向建設單位提出處理要求,在實際管理中,業(yè)主也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映,物業(yè)管理企業(yè)應及時轉告建設單位。
三、前期溝通協(xié)調
物業(yè)管理是一個綜合性較強的行業(yè),物業(yè)管理活動所涉及的單位、部門也較多。其中,直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會等;相關的單位和部門有城市供水、供電、供暖等公共事業(yè)單位,市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務、物價等行政管理部門。物業(yè)管理企業(yè)應分析各相關部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項目之間的相互關系,確定與各方面溝通協(xié)調的內容,建立溝通協(xié)調的渠道。通過溝通協(xié)調建立的良好合作支持關系,不僅有利于前期物業(yè)管理工作的開展,也為后期的正常管理打下良好的基礎。
四、前期物業(yè)管理的特點
(1)由前述前期物業(yè)管理工作的內容分析可見,前期物業(yè)管理的許多工作,尤其是前期物業(yè)管理的特定的內容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎,對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點。
(2)前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務體系并提供服務,其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此,前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程。
(3) 新建物業(yè)及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來,造成物業(yè)使用功能的不正常,甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調時冷時熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設施設備需要經過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程,才能逐步進入平穩(wěn)的正常運行狀態(tài),因此,此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)。
(4)經營虧損。在前期物業(yè)管理階段,需要投入較大的人力、財力、物力等資源,管理成本相對較高。但與此同時,物業(yè)空置率卻較高,管理收繳率低。因此,前期物業(yè)管理階段的經營收入 一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。
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【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。
復習思考題
1.早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么?它們之間有哪些主要區(qū)別?
2.早期介入的作用是什么?
3.早期介入在物業(yè)建設各階段有哪些主要內容?
4.物業(yè)管理項目前期運作有哪些主要內容?
5.前期物業(yè)管理的特點是什么?
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