一級建造師《項目管理》知識點：1Z206013合同的談判與簽約
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1Z206010建設工程施工招標與投標
1Z206013合同的談判與簽約
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一、合同訂立的程序
與其他合同的訂立程序相同，建設工程合同的訂立也要采取要約和承諾方式。根據(jù)《招標投標法》對招標、投標的規(guī)定，招標、投標、中標的過程實質(zhì)就是要約、承諾的一種具體方式。招標人通過媒體發(fā)布招標公告，或向符合條件的投標人發(fā)出招標邀請，為要約邀請;投標人根據(jù)招標文件內(nèi)容在約定的期限內(nèi)向招標人提交投標文件，為要約;招標人通過評標確定中標人，發(fā)出中標通知書，為承諾;招標人和中標人按照中標通知書、招標文件和中標人的投標文件等訂立書面合同時，合同成立并生效。
建設工程施工合同的訂立往往要經(jīng)歷二個較長的過程。在明確中標人并發(fā)出中標通知書后，雙方即可就建設工程施工合同的具體內(nèi)容和有關條款展開談判，直到最終簽訂合同。
一、建設工程施工承包合同談判的主要內(nèi)容
(一)關于工程內(nèi)容和范圍的確認
招標人和中標人可就招標文件中的某些具體工作內(nèi)容進行討論、修改、明確或細化，從而確定工程承包的具體內(nèi)容和范圍。在談判中雙方達成一致的內(nèi)容，包括在談判討論中經(jīng)雙方確認的工程內(nèi)容和范圍方面的修改或調(diào)整，應以文字方式確定下來，并以“合同補遺”或“會議紀要”方式作為合同附件，并明確它是構成合同的一部分。
對于為監(jiān)理工程師提供的建筑物、家具、車輛以及各項服務，也應逐項詳細地予以明確。
(二)關于技術要求、技術規(guī)范和施工技術方案
雙方尚可對技術要求、技術規(guī)范和施工技術方案等進行進一步討論和確認，必要的情況下甚至可以變更技術要求和施工方案。
(三)關于合同價格條款
依據(jù)計價方式的不同，建設工程施工合同可以分為總價合同、單價合同和成本加酬金合同。一般在招標文件中就會明確規(guī)定合同將采用什么計價方式，在合同談判階段往往沒有討論的余地。但在可能的情況下，中標人在談判過程中仍然可以提出降低風險的改進方案。
(四)關于價格調(diào)整條款
對于工期較長的建設工程，容易遭受貨幣貶值或通貨膨脹等因素的影響，可能給承包人造成較大損失。價格調(diào)整條款可以比較公正地解決這一承包人無法控制的風險損失。
無論是單價合同還是總價合同，都可以確定價格調(diào)整條款，即是否調(diào)整以及如何調(diào)整等?？梢哉f，合同計價方式以及價格調(diào)整方式共同確定了工程承包合同的實際價格，直接影響著承包人的經(jīng)濟利益。在建設工程實踐中，由于各種原因?qū)е沦M用增加的幾率遠遠大于費用減少的幾率，有時最終的合同價格調(diào)整金額會很大，遠遠超過原定的合同總價，因此承包人在投標過程中，尤其是在合同談判階段務必對合同的價格調(diào)整條款予以充分的重視。
(五)關于合同款支付方式的條款
建設工程施工合同的付款分四個階段進行，即預付款、工程進度款、最終付款和退還
保留金。關于支付時間、支付方式、支付條件和支付審批程序等有很多種可能的選擇，并且可能對承包人的成本、進度等產(chǎn)生比較大的影響，因此，合同支付方式的有關條款是談判的重要方面。
(六)關于工期和維修期
中標人與招標人可根據(jù)招標文件中要求的工期，或者根據(jù)投標人在投標文件中承諾的工期，并考慮工程范圍和工程量的變動而產(chǎn)生的影響來商定一個確定的工期。同時，還要明確開工日期、竣工日期等。雙方可根據(jù)各自的項目準備情況、季節(jié)和施工環(huán)境因素等條件洽商適當?shù)拈_工時間。
對于具有較多的單項工程的建設工程項目，可在合同中明確允許分部位或分批提交業(yè)主驗收(例如成批的房屋建筑工程應允許分棟驗收;分多段的公路維修工程應允許分段驗收;分多片的大型灌溉工程應允許分片驗收等)，并從該批驗收時起開始計算該部分的維修期，以縮短承包人的責任期限，最大限度保障自己的利益。
雙方應通過談判明確，由于工程變更(業(yè)主在工程實施中增減工程或改變設計等)、惡劣的氣候影響，以及種種“作為一個有經(jīng)驗的承包人無法預料的工程施工條件的變化”等原因?qū)て诋a(chǎn)生不利影響時的解決辦法，通常在上述情況下應該給予承包人要求合理延長工期的權利。
合同文本中應當對維修工程的范圍、維修責任及維修期的開始和結(jié)束時間有明確的規(guī)定，承包人應該只承擔由于材料和施工方法及操作工藝等不符合合同規(guī)定而產(chǎn)生的缺陷。
承包人應力爭以維修保函來代替業(yè)主扣留的保留金。與保留金相比，維修保函對承包人有利，主要是因為可提前取回被扣留的現(xiàn)金，而且保函是有時效的，期滿將自動作廢。同時，它對業(yè)主并無風險，真正發(fā)生維修費用，業(yè)主可憑保函向銀行索回款項。因此，這一做法是比較公平的。維修期滿后，承包人應及時從業(yè)主處撤回保函。
(七)合同條件中其他特殊條款的完善
主要包括：關于合同圖紙;關于違約罰金和工期提前獎金;工程量驗收以及銜接工序和隱蔽工程施工的驗收程序;關于施工占地;關于向承包人移交施工現(xiàn)場和基礎資料;關于工程交付;預付款保函的自動減額條款;等等。
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三、建設工程施工承包合同最后文本的確定和合同簽訂
(一)合同風險評估
在簽訂合同之前，承包人應對合同的合法性、完備性、合同雙方的責任、權益以及合同風險進行評審、認定和評價。
(二)合同文件內(nèi)容
建設工程施工承包合同文件構成：合同協(xié)議書;工程量及價格;合同條件，包括合同一般條件和合同特殊條件;投標文件;合同技術條件(含圖紙);中標通知書;雙方代表共同簽署的合同補遺(有時也以合同談判會議紀要形式);招標文件;其他雙方認為應該作為合同組成部分的文件，如：投標階段業(yè)主要求投標人澄清問題的函件和承包人所做的文字答復，雙方往來函件等。
對所有在招標投標及談判前后各方發(fā)出的文件、文字說明、解釋性資料進行清理。對凡是與上述合同構成內(nèi)容有矛盾的文件，應宣布作廢?？梢栽陔p方簽署的《合同補遺》中，對此作出排除性質(zhì)的聲明。
(三)關于合同協(xié)議的補遺
在合同談判階段雙方談判的結(jié)果一般以《合同補遺》的形式，有時也可以以《合同談判紀要》形式，形成書面文件。
同時應該注意的是，建設工程施工承包合同必須遵守法律。對于違反法律的條款，即使由合同雙方達成協(xié)議并簽了字，也不受法律保障。
(四)簽訂合同
雙方在合同談判結(jié)束后，應按上述內(nèi)容和形式形成一個完整的合同文本草案，經(jīng)雙方代表認可后形成正式文件。雙方核對無誤后，由雙方代表草簽，至此合同談判階段即告結(jié)束。此時，承包人應及時準備和遞交履約保函，準備正式簽署施工承包合同。
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