物業(yè)接管驗(yàn)收程序
更新時(shí)間：2009-10-19 15:27:29
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1.0目的
確保接管的物業(yè)符合設(shè)計(jì)的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。
2.0應(yīng)用范圍
本程序適用于公司新接管的物業(yè)。
3.0參考文件
3.1《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》；
3.2《物業(yè)管理?xiàng)l例》；
3.3 國(guó)家、地方有關(guān)法律法規(guī)。
4.0相關(guān)說(shuō)明
物業(yè)接管小組：由項(xiàng)目總經(jīng)理指定的下列部門(mén)人員組成：項(xiàng)目工程部、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，以及物業(yè)公司各專(zhuān)業(yè)人員。
5.0責(zé)任
5.1項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管小組并委任組長(zhǎng)，審批物業(yè)接管計(jì)劃。
5.2物業(yè)接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并組織執(zhí)行該計(jì)劃。
5.3物業(yè)接管小組成員（以下簡(jiǎn)稱(chēng)驗(yàn)收責(zé)任人）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收。
6.0資格或培訓(xùn)
執(zhí)行本程序的物業(yè)接管小組成員中工程技術(shù)人員須經(jīng)過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的教育或培訓(xùn)。
7.0程序或步驟
7.1物業(yè)接管計(jì)劃的提出
7.1.1項(xiàng)目總經(jīng)理在《前期物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定的接管日期前，從項(xiàng)目各部門(mén)抽調(diào)人員，成立物業(yè)接管小組，并委任小組組長(zhǎng)。
7.1.2小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：
7.1.2.1物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單；
7.2.2.2小組人員分工；
7.2.2.3接管日程安排；
7.2.2.4其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等）。
小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于該實(shí)物移交七天完成驗(yàn)收并歸檔。
7.1.3項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)的接管計(jì)劃由小組組長(zhǎng)組織執(zhí)行。
7.2圖紙資料的驗(yàn)收
7.2.1負(fù)責(zé)圖紙驗(yàn)收的責(zé)任人應(yīng)按計(jì)劃規(guī)定的時(shí)限完成圖紙資料的清點(diǎn)和校對(duì)工作，認(rèn)為缺少有關(guān)資料時(shí)，應(yīng)向移交單位索取。
7.2.2應(yīng)予驗(yàn)收的文檔資料一般應(yīng)包括：
7.2.2.1全套工程竣工圖紙（含小區(qū)規(guī)劃圖）；
7.2.2.2機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)，隨機(jī)資料、工具等；
7.2.2.3機(jī)電設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同（復(fù)印件）；
7.2.2.4商品房買(mǎi)賣(mài)合同（復(fù)印件）；
7.2.2.5電梯使用許可證；
7.2.2.6隱蔽工程驗(yàn)收記錄；
7.2.2.7供水、供電的指標(biāo)批文；
7.2.2.8供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明（含指標(biāo)批文）；
7.2.2.9消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明；
7.2.2.10其他資料。
7.2.3驗(yàn)收責(zé)任人填寫(xiě)《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》和《房屋及共用設(shè)施清單》，并與移交單位人員共同核實(shí)無(wú)誤后，雙方簽字，即完成驗(yàn)收。
7.2.4《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》和《房屋及共用設(shè)施清單》由驗(yàn)收責(zé)任人交
接管小組組長(zhǎng)審閱后歸檔。
7.3物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收
7.3.1房屋及分戶(hù)設(shè)施的驗(yàn)收
7.3.1.1驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)接管計(jì)劃的分工對(duì)房屋及分戶(hù)設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收項(xiàng)目包括但不限于：
a)房屋墻、地、門(mén)、窗裝修情況；
b)有線電視、電話(huà)、智能化系統(tǒng)情況；
c)水、電、氣設(shè)施，五金、潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計(jì)及房屋銷(xiāo)售合同規(guī) 定）；
d)其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設(shè)施）。
7.3.1.2驗(yàn)收要求
a) 房屋本體和分戶(hù)(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具備使用條件。
b) 設(shè)施項(xiàng)目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定。
c) 房屋本體和分戶(hù)設(shè)施的質(zhì)量和使用功能必須符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo) 準(zhǔn)》的 第4.5章的有關(guān)規(guī)定。
d) 同開(kāi)發(fā)商和保修單位簽訂有關(guān)保修協(xié)議，明確保修期限和保修項(xiàng)目。
7.3.2公共設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收
7.3.2.1驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)接管計(jì)劃的分工對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收項(xiàng)目一般包括但不限于以下內(nèi)容：
a)給排水系統(tǒng)；
b)電氣系統(tǒng)；
c)燃?xì)庀到y(tǒng)；
d)空調(diào)系統(tǒng)；
e)消防系統(tǒng)；
f)通訊系統(tǒng)；
g)智能化系統(tǒng)；
h)電梯系統(tǒng)；
i)園林綠化系統(tǒng)；
j)公共配套設(shè)施及公共照明系統(tǒng)；
k)管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)棚、垃圾房等）；
l)其他系統(tǒng)。
7.3.2.2驗(yàn)收要求：
a) 各項(xiàng)工程通過(guò)竣工驗(yàn)收，物業(yè)滿(mǎn)足入住使用條件；
b) 共用設(shè)施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃記載；
c) 物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中第 4.5章的規(guī)定；
7.3.3驗(yàn)收責(zé)任人結(jié)合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，按通知時(shí)間與項(xiàng)目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗(yàn)收。
7.3.4驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》將存在的問(wèn)題填寫(xiě)于《交
接問(wèn)題處理單》，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)存底備查。
7.3.5驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》的執(zhí)行情況及時(shí)監(jiān)督，并在期限屆滿(mǎn)時(shí)知會(huì)移交單位重新進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，在備注欄內(nèi)注明，并簽字；驗(yàn)收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改。
7.3.6驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的《交接問(wèn)題處理單》全部完成后，將其提交接管小組組長(zhǎng)審核并歸檔。
7.3.7接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》、《交接問(wèn)題處理單》對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項(xiàng)目時(shí)，即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。
7.4物業(yè)的正式驗(yàn)收接管
7.4.1物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料，房屋及分戶(hù)和公共設(shè)備設(shè)施均完成驗(yàn)收后，制做《房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》和《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》，物業(yè)即正式接管。
7.4.2《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》應(yīng)一式三份，由施工單位、建設(shè)單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。
7.4.3 物業(yè)公司同建設(shè)單位和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，明確保修期限和保修內(nèi)容：
7.4.3.1建設(shè)單位、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對(duì)保修單位進(jìn)行監(jiān)督、考核工作；
7.4.3.2質(zhì)保期滿(mǎn)，根據(jù)建設(shè)單位、物業(yè)公司雙方簽訂的意見(jiàn)確定質(zhì)?？铐?xiàng)的支付；
7.4.4物業(yè)公司各專(zhuān)業(yè)部門(mén)將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。
7.4.5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設(shè)備設(shè)施著手編制《機(jī)電設(shè)備清單》。
7.5物業(yè)正式驗(yàn)收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位基于任何考慮對(duì)物業(yè)進(jìn)行改建、增建，接管小組組長(zhǎng)均需要求建設(shè)單位事先提供改建、增建設(shè)計(jì)資料及委托施工單位的證明、施工計(jì)劃等，并在施工完畢時(shí)對(duì)改建、增建部分按7.2～7.3的要求進(jìn)行補(bǔ)充驗(yàn)收。
8.0 相關(guān)文件
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文件編號(hào) |
文件名稱(chēng) |
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《驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 |
9.0質(zhì)量記錄
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記錄編號(hào) |
記錄表格 |
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《物業(yè)整體移交驗(yàn)收表》 |
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《房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表》 |
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《房屋及共用設(shè)施驗(yàn)收記錄表》 |
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《房屋及共用設(shè)施清單》 |
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《交接問(wèn)題處理單》 |
10.0修改記錄
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日期 |
版本 |
修改人 |
修改原因 |
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驗(yàn) 收 標(biāo) 準(zhǔn)
一、 樓宇本體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
1、主體結(jié)構(gòu)：
1) 內(nèi)、外墻不得滲水、開(kāi)裂；
2) 屋面排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。
2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，無(wú)裂縫，無(wú)脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無(wú)明顯色差。
3、內(nèi)墻面：
1) 抹灰面平整，無(wú)空鼓、面層涂料均勻，無(wú)漏刷；無(wú)面層剝落，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；
2) 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線條順直。
4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)脫皮，無(wú)裂縫，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)污水痕跡，無(wú)污漬。
5、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面至少2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。
6、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。
7、門(mén)、窗：
1) 門(mén)、窗開(kāi)啟自如，密封嚴(yán)密無(wú)滲漏，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；
2) 門(mén)鎖、窗銷(xiāo)連接牢固，開(kāi)啟靈活；
3) 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷；
4) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；
5) 電子防盜門(mén)、可視對(duì)講系統(tǒng)圖象清楚、通話(huà)清晰、完好、無(wú)銹跡；
6) 不銹鋼防盜門(mén)光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固；
7) 高檔裝飾門(mén)裝飾完整。
8、樓梯、扶手：
1) 鋼木樓梯安裝牢固，無(wú)銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；
2) 砼樓梯無(wú)裂縫，無(wú)表皮剝落。
9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。
10、飾面磚表面平整，無(wú)空鼓、裂縫、凸起和缺角，對(duì)縫平直。
11、油漆、涂料色澤一致無(wú)脫皮、漏刷現(xiàn)象。
12、漏電保護(hù)安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。
13、 有線電視已開(kāi)通，信號(hào)良好。
14、 開(kāi)關(guān)安裝平整、牢固，開(kāi)關(guān)靈活，接觸良好。
15、 照明安裝牢固，完好無(wú)損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。
16、 水表（表前安裝截止閥）、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無(wú)損傷。
17、 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無(wú)污漬和刮花，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢。
18、 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無(wú)滲漏、無(wú)銹跡、無(wú)異味、流水通暢，有足夠壓力。
19、 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象，無(wú)堵塞，排水通暢，完好無(wú)損。
20、 門(mén)鈴、對(duì)講電話(huà)安裝牢固，操作靈活，效果良好。
21、 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無(wú)脫皮、銹跡，無(wú)裂紋、折損。
22、 暗埋線管及走向有明顯標(biāo)識(shí)。
23、 開(kāi)關(guān)、插座、照明、空調(diào)機(jī)座等設(shè)施應(yīng)滿(mǎn)足使用要求。
24、 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，狀態(tài)正常。
二、 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
1、天臺(tái)的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。
2、散水坡無(wú)下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。
3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。
4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。
5、綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無(wú)死株，無(wú)大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。
6、道路：
1）路面平整，無(wú)水泥塊，無(wú)積水，無(wú)起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；
2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿(mǎn)，無(wú)缺角損傷；
3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；
4）交通標(biāo)識(shí)線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。
7、室外消防栓：
1）消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；
2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；
3）消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，水壓充足。
8、樓宇門(mén)牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。
9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。
10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無(wú)損，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰。
11、道閘安裝牢固，開(kāi)啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無(wú)損。
12、停車(chē)場(chǎng)地面平整，照明充足，交通標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施良好。
13、單車(chē)、摩托車(chē)棚安裝牢固，交通標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。
14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。
16、護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。
17、臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無(wú)裂縫。
18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無(wú)滲漏、無(wú)銹蝕。
19、信報(bào)箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。
三、 設(shè)備機(jī)房接管驗(yàn)收
1、電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮，機(jī)房自然通風(fēng)良好。
2、變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動(dòng)物出入的防護(hù)措施。
3、中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。
4、發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好，消防設(shè)施齊全。
5、消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求。
6、給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，閥門(mén)開(kāi)啟靈活，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象；機(jī)房配置完整，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求，通風(fēng)、采光、防潮良好。
7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應(yīng)雷）措施，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專(zhuān)業(yè)及運(yùn)行管理要求。
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