物業(yè)管理綜合能力考點(diǎn)：物權(quán)法基礎(chǔ)知識(shí)

　　一、物權(quán)概述

　　物權(quán)：指權(quán)利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

　　因此物權(quán)從性質(zhì)上講為絕對(duì)權(quán)，可以對(duì)抗除權(quán)利人以外的所有人，又稱對(duì)世權(quán)。

　　(一)物權(quán)的效力

　　1.物權(quán)的排他效力

　　指在同一標(biāo)的物之上，不允許同時(shí)存在兩個(gè)以上的內(nèi)容互不相容的物權(quán)。如同一物之上不能存在兩個(gè)所有權(quán)。

　　但內(nèi)容不沖突的物權(quán)則可以并存，如所有權(quán)與用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)。

　　2.物權(quán)的優(yōu)先效力

　　指物權(quán)在實(shí)現(xiàn)上較之于債權(quán)或者后成立的物權(quán)具有優(yōu)先性。

　　(1)物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。

　　(2)同一個(gè)物上存在兩個(gè)以上物權(quán)時(shí)，先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。

　　3.物權(quán)的追及效力

　　指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)落入何人之手，物權(quán)人都可以追及至物之所在而直接支配該物。但在特殊情形時(shí)，如構(gòu)成善意取得，則追及力中斷。

　　4.物上請(qǐng)求權(quán)

　　指基于物權(quán)而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，是指物權(quán)人在其物權(quán)被侵害或有被侵害的危險(xiǎn)時(shí)，可以請(qǐng)求恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。其種類包括：返還原物請(qǐng)求權(quán)，消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)，排除妨礙請(qǐng)求權(quán)。

　　(二)物權(quán)法的基本原則

　　除社會(huì)政治原則(如私有制或公有制)之外，物權(quán)法本身所具有的結(jié)構(gòu)原則包括：

　　1.從物權(quán)性質(zhì)上講：物權(quán)絕對(duì)性原則。物權(quán)是絕對(duì)權(quán)即權(quán)利人是特定的，義務(wù)人是不特定的人;除權(quán)利人以外的任何人都負(fù)有不得妨礙權(quán)利人行使權(quán)利的義務(wù)。

　　2.從物權(quán)種類上講：物權(quán)法定原則，即物權(quán)的類型、內(nèi)容、效力及公示方法均由法律明文規(guī)定，當(dāng)事人不得隨意創(chuàng)設(shè)或改變。

　　3.從物權(quán)客體上講：一物一(所有)權(quán)原則。數(shù)個(gè)物之上不得僅成立一個(gè)所有權(quán)，一物的部分也不得成為所有權(quán)的標(biāo)的。

　　4. 從物權(quán)的效力上講：物權(quán)優(yōu)先原則。

　　5.從物權(quán)的變動(dòng)講：公示原則和公信原則。

　　公示原則：指物權(quán)的享有和變動(dòng)必須以一定的公示方法向社會(huì)公開(kāi)，以便社會(huì)公眾知悉。

　　公信原則：指對(duì)于依法進(jìn)行了公示的物權(quán)變動(dòng)，即使其公示的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴此公示而進(jìn)行交易的人也不產(chǎn)生任何影響。該原則實(shí)質(zhì)上是賦予公示的內(nèi)容以公信力，以便保護(hù)交易安全。

　　二、所有權(quán)

　　所有權(quán)：指所有人在法律限制的范圍內(nèi)對(duì)物進(jìn)行全面支配的權(quán)利。

　　(一)所有權(quán)的性質(zhì)

　　1.整體性：所有權(quán)不是占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能在量上的總和，而是一個(gè)渾然一體的權(quán)利，不能在內(nèi)容或時(shí)間上加以分割。

　　2.本源性：所有權(quán)是他物權(quán)之母，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，所有權(quán)產(chǎn)生出他物權(quán)的情況就越多。

　　3.彈力性：所有權(quán)雖受他物權(quán)的限制，但他物權(quán)一旦消滅，所有權(quán)即恢復(fù)其圓滿狀態(tài)。

　　4.永久性：所有權(quán)無(wú)存在期限的限制，可永久存續(xù)，因此為無(wú)期限物權(quán)，此與他物權(quán)及債權(quán)均有不同。

　　5.社會(huì)性：為社會(huì)公益之需，所有權(quán)在現(xiàn)代社會(huì)中應(yīng)受法律的限制，由此使所有權(quán)呈現(xiàn)較強(qiáng)的社會(huì)化色彩。

　　(二)所有權(quán)的權(quán)能

　　1.占有：指對(duì)物的控制，可分為所有人占有和非所有人占有，后者又可分為合法占有和非法占有。

　　2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用價(jià)值所決定，還取決于科技發(fā)展的程度和人們的認(rèn)識(shí)水平。

　　3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，獲取經(jīng)濟(jì)上的利益。

　　4.處分：指對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上或法律上的處置。其中前者是指對(duì)物予以有形的變更或毀損物的本體，后者如所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。

　　上述諸權(quán)項(xiàng)中，使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂，而處分權(quán)則是所有權(quán)的最終體現(xiàn)。

　　由于上述權(quán)能的存在，特別是使用權(quán)的存在，為所有權(quán)與其權(quán)能的分離提供了可能;隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律上遂從以所有為中心轉(zhuǎn)變到以利用為中心。

　　除此之外，所有權(quán)還具有排除他人干涉的消極權(quán)能。

　　(四)善意取得制度

　　善意取得，又稱即時(shí)取得：指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在將其占有的動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，若第三人取得該動(dòng)產(chǎn)系出于善意，即取得其所有權(quán)。該制度限制了所有權(quán)的追及效力，旨在保護(hù)交易安全。

　　善意取得的構(gòu)成要件包括：

　　1.其適用對(duì)象須為動(dòng)產(chǎn);但記名有價(jià)證券不適用善意取得，我國(guó)規(guī)定盜贓物、遺失物不適用善意取得。

　　2.動(dòng)產(chǎn)必須是基于有償法律行為(如買賣、互易)而取得;通過(guò)繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與等無(wú)償方式取得者，不適用善意取得。

　　3.受讓人須實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn);若尚未占有動(dòng)產(chǎn)，則物權(quán)尚未移轉(zhuǎn)，當(dāng)然不適用善意取得。

　　4.受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須出于善意，即不知情。若明知讓與人無(wú)處分權(quán)而受讓，則不能予以保護(hù)。善意的判斷時(shí)間，以物的交付時(shí)間為準(zhǔn)。

　　(五)相鄰關(guān)系

　　相鄰關(guān)系：指兩個(gè)以上相互鄰近的不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人，在使用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利或者接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　相鄰關(guān)系的處理原則，《民法通則》規(guī)定的是¡°有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理¡±的原則。

　　三、建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　1.概念和特征

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)：指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。其特征有：

　　(1)內(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權(quán)。

　　(2)權(quán)利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項(xiàng)權(quán)利必須一起處分，不得單獨(dú)處分。

　　(3)標(biāo)的物是特定的空間，而非實(shí)體。

　　(4)是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合。

　　2.業(yè)主的專有權(quán)

　　專有權(quán)：指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)。

　　3.業(yè)主的共有權(quán)

　　共有權(quán)：指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。

　　4.土地使用權(quán)

　　一幢建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)由業(yè)主按份共有，個(gè)人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來(lái)確定。

　　5.成員權(quán)

　　成員權(quán)：指業(yè)主基于在一幢建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的不可分離的共同體關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的團(tuán)體成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的總和。

　　四、用益物權(quán)

　　用益物權(quán)：即對(duì)他人之物在一定范圍內(nèi)享有使用、收益的物權(quán)。它是定限物權(quán)、他物權(quán);其標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn);是獨(dú)立物權(quán)。

　　用益物權(quán)的意義在于便于物盡其用，以最大限度地發(fā)揮物的價(jià)值和使用價(jià)值。

　　五、擔(dān)保物權(quán)

　　擔(dān)保物權(quán)：是以確保債務(wù)的清償為目的，在債務(wù)人或第三人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的一種定限物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是為了擔(dān)保主債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)而設(shè)定，如果債務(wù)人到期不能償還債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)就該擔(dān)保物或權(quán)利優(yōu)先受償。

　　擔(dān)保物權(quán)具有以下特征：

　　(1)從屬性。

　　(2)不可分性。

　　(3)物上代位性。

　　我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定了三種擔(dān)保物權(quán)：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。

　　(一)抵押權(quán)

　　1.抵押的效力

　　(1)抵押權(quán)所擔(dān)保的范圍：

　　(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓：

　　(3)抵押權(quán)的保全：

　　2.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　(1)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序

　　1)同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)。

　　2)登記的抵押權(quán)中，登記在先的優(yōu)先于登記在后的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。

　?、夙樞蛟诤蟮牡盅簷?quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償;

　　②順序在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)款應(yīng)予提存，留待清償順序在后的抵押擔(dān)保債權(quán)。

　　3)在沒(méi)有登記的抵押權(quán)中，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。

　　(三)留置權(quán)

　　1.留置權(quán)產(chǎn)生的條件

　　(1)留置權(quán)須具備的積極條件

　　1)債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)。留置權(quán)只能在動(dòng)產(chǎn)上產(chǎn)生。

　　2)債權(quán)的發(fā)生與該動(dòng)產(chǎn)的占有有牽連關(guān)系。對(duì)于牽連關(guān)系，我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定了三種：保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，如在保管合同中，委托人到期沒(méi)有支付保管費(fèi)用，則保管人有權(quán)留置保管的貨物，拒絕向委托人交付貨物。

　　3)須債權(quán)已屆清償期。如果債權(quán)未到清償期，則債務(wù)人能否清償債務(wù)還不確定，債權(quán)人不能產(chǎn)生留置權(quán)。.

　　(2)留置權(quán)產(chǎn)生的消極要件，即如果符合下列情形之一則不能產(chǎn)生留置權(quán)：留置債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)

　　1)不得違背公序良俗。

　　2)不得違背當(dāng)事人的約定。當(dāng)事人可以在合同中約定不得留置的物。

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