物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理(2)

　　二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理$lesson$

　　大型企業(yè)通常擁有或租賃更多的物業(yè)資產(chǎn)，因此物業(yè)資產(chǎn)管理是整個(gè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效率取決于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，又對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生重要的影響。但當(dāng)這些物業(yè)較為分散時(shí)，很難建立統(tǒng)一的管理和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，于是，企業(yè)就很可能忽視物業(yè)資產(chǎn)的管理。因此，需要重新思考物業(yè)資產(chǎn)管理的方法和步驟，以便幫助企業(yè)優(yōu)化企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)活動(dòng)及產(chǎn)出之間的關(guān)系，從而推動(dòng)企業(yè)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)并可持續(xù)的發(fā)展。

　　通常，大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括如下內(nèi)容：

　　(一)編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單

　　沒(méi)有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的企業(yè)很難準(zhǔn)確了解自己擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)。另外，物業(yè)資產(chǎn)清單不只是一個(gè)包含了企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的文件夾，通常，物業(yè)資產(chǎn)清單是一個(gè)對(duì)擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)不斷更新、整理的記錄。該記錄應(yīng)包括物業(yè)的區(qū)位、用途、一般描述、規(guī)模、使用年限、獲取費(fèi)用、設(shè)備改建、設(shè)備新建及重置價(jià)值等內(nèi)容。

　　企業(yè)通常是在考慮出售、租用或者開(kāi)發(fā)某種物業(yè)時(shí)，才緊急搜集相關(guān)信息。而一個(gè)好的物業(yè)資產(chǎn)清單，不只是為決策提供數(shù)據(jù)，還是一個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃的工具。高級(jí)執(zhí)行人員可以通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)清單來(lái)決策考慮需要關(guān)注的物業(yè)項(xiàng)目及這些項(xiàng)目的重要性。

　　企業(yè)如果沒(méi)有這樣一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)清單，就會(huì)丟掉一些機(jī)會(huì)。通常，當(dāng)一個(gè)企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約50000m2時(shí)，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。是否擁有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的能力，與企業(yè)的規(guī)模和業(yè)務(wù)活動(dòng)無(wú)關(guān)。當(dāng)然，編制過(guò)程中所需要的時(shí)間和資金會(huì)隨著企業(yè)的不同而有所不同，這要取決于企業(yè)的類型和記錄信息的屬性，大多數(shù)的企業(yè)都可以輕松完成這項(xiàng)工作。

　　一個(gè)編制完整的物業(yè)資產(chǎn)清單的過(guò)程，會(huì)使管理者的注意力集中到企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)金價(jià)值中。對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)定就可以應(yīng)用投資分析方法，這樣，管理物業(yè)資產(chǎn)的過(guò)程就可以像對(duì)待一般資產(chǎn)的租戶一樣，對(duì)使用部門收取市場(chǎng)租金。

　　(二)設(shè)定管理目標(biāo)

　　有些非房地產(chǎn)領(lǐng)域的老師強(qiáng)烈要求執(zhí)行人員從經(jīng)濟(jì)角度管理企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。但物業(yè)資產(chǎn)是否需要作為投資，并不取決于管理人員是否想從房地產(chǎn)中獲得利潤(rùn)或者簡(jiǎn)單的限制費(fèi)用，而取決于企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略。通常，企業(yè)可以把物業(yè)資產(chǎn)作為費(fèi)用中心或利潤(rùn)中心。但現(xiàn)在的問(wèn)題是多數(shù)企業(yè)既沒(méi)有把物業(yè)資產(chǎn)作為費(fèi)用中心也沒(méi)有作為利潤(rùn)中心，而將物業(yè)資產(chǎn)僅僅視為生產(chǎn)資源。

　　那些對(duì)物業(yè)資產(chǎn)設(shè)定了清晰的管理理念的企業(yè)，既可以控制成本、獲得剩余價(jià)值，又可以把物業(yè)資產(chǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中做多樣化的投資。如有些企業(yè)對(duì)所有物業(yè)資產(chǎn)采用簡(jiǎn)單的同一方法，而另一些企業(yè)卻對(duì)自己的不同物業(yè)資產(chǎn)組合采用兩個(gè)或更多的目標(biāo)。在成本控制方面，物業(yè)資產(chǎn)的管理應(yīng)服務(wù)于主營(yíng)業(yè)務(wù)或作為投資，從收入中獲益。

　　(三)控制成本

　　成本控制是物業(yè)資產(chǎn)管理最強(qiáng)的動(dòng)機(jī)之一。大型企業(yè)中的高級(jí)管理層扮演著類似資產(chǎn)所有者的角色?？梢詫⑽飿I(yè)資產(chǎn)交給具體的管理人員進(jìn)行處置，并基于管理績(jī)效配以適當(dāng)?shù)募?lì)機(jī)制。單部門需與物業(yè)資產(chǎn)管理部門協(xié)商，達(dá)成租用協(xié)議。通過(guò)這樣的管理的方式，可以有效降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

　　在控制成本時(shí)，還需要考慮物業(yè)的其他機(jī)會(huì)成本。如美國(guó)一個(gè)知名的啤酒商，將位于著名旅游區(qū)內(nèi)、價(jià)值極高的物業(yè)用作啤酒生產(chǎn)中心。表面上看來(lái)，將該物業(yè)用作工業(yè)用途很不適宜。但經(jīng)過(guò)計(jì)算和比較，該物業(yè)在出售、出租或用作其他用途時(shí)，并不能獲得更多的利潤(rùn)。因此，公司選擇將其用于生產(chǎn)用途，以發(fā)揮最大效益。

　　(四)適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入

　　美國(guó)通用輪胎橡膠公司(General　Tire&Rubber　Company)曾以賬面價(jià)值12倍的價(jià)格售出位于華盛頓的一處物業(yè)。這給投資者和管理者展示了一些公司從物業(yè)資產(chǎn)組合處置中獲得超額現(xiàn)金收入的途徑。根據(jù)負(fù)責(zé)物業(yè)資產(chǎn)管理的子公司的經(jīng)理介紹，“幾年前，我們不會(huì)考慮出售該處物業(yè)。我們?cè)谠撎幍牧闶鄣昝磕昴苜嵉觅~面價(jià)值的25%。但隨著土地增值，零售店得保持原經(jīng)營(yíng)績(jī)效22年，才能獲得現(xiàn)在售出的收入?！笨色@利的資產(chǎn)剝離方式使得企業(yè)能夠加強(qiáng)借此企業(yè)經(jīng)營(yíng)并重新組織資產(chǎn)組合。

　　(五)進(jìn)行多樣化的物業(yè)投資

　　有些企業(yè)早期從事的業(yè)務(wù)活動(dòng)會(huì)帶來(lái)并積累一些物業(yè)。這些企業(yè)應(yīng)創(chuàng)建新部門來(lái)開(kāi)發(fā)那些沒(méi)有被充分利用的物業(yè)資產(chǎn)的投資潛力。如美國(guó)一家名為Greyhound的公司近年創(chuàng)建了一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)管理子公司，負(fù)責(zé)買賣、租賃物業(yè)資產(chǎn)。這一作法其實(shí)是Greyhound公司在業(yè)務(wù)擴(kuò)張后進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然舉動(dòng)。自物業(yè)資產(chǎn)管理子公司成立后，已經(jīng)達(dá)成了220項(xiàng)左右的交易。公司工作人員開(kāi)展了從買賣物業(yè)到物業(yè)資產(chǎn)估價(jià)等全過(guò)程的業(yè)務(wù)，不但為Greyhound主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展提供了潛在的投資場(chǎng)所，還直接參與了子公司感興趣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如公共交通沿線的物業(yè)開(kāi)發(fā)等。

　　(六)結(jié)合企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式

　　通常，一個(gè)企業(yè)經(jīng)驗(yàn)越豐富，就越注重物業(yè)資產(chǎn)占用形式的選擇。將企業(yè)業(yè)務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)占用形式分開(kāi)考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產(chǎn)費(fèi)用的同時(shí)保護(hù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

　　企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，其選擇主要依賴于業(yè)務(wù)性質(zhì)和業(yè)務(wù)活動(dòng)中形成的物業(yè)資產(chǎn)組合“遺產(chǎn)”。如標(biāo)準(zhǔn)石油公司(Standard　Oil　Company)有一個(gè)專門機(jī)構(gòu)，從事物業(yè)資產(chǎn)剝離、重組和置換工作。零售連鎖店通常很少自己擁有物業(yè)，而是傾向于租用場(chǎng)所。而舊式的百貨商店和專賣店，則會(huì)選擇擁有主要街道沿線的高價(jià)物業(yè)。

　　(七)建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)

　　一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，可以是一個(gè)部門，也可以是一個(gè)子公司。

　　通常，大多數(shù)企業(yè)傾向于選擇較為保守的部門形式，而由企業(yè)保留對(duì)所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的處置權(quán)。此時(shí)的物業(yè)資產(chǎn)管理部門大多與會(huì)計(jì)核算部門的職能合并起來(lái)。

　　子公司性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理部門則對(duì)管轄的物業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立報(bào)稅。子公司創(chuàng)建伊始可能只能向母公司提供租賃、購(gòu)置、物業(yè)資產(chǎn)管理的服務(wù)，但隨著規(guī)模擴(kuò)大和業(yè)務(wù)拓展，子公司還可以為其他企業(yè)提供服務(wù)。該公司可以行使出售物業(yè)、提出訴訟等職能，還能開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。當(dāng)然，它也要承擔(dān)破產(chǎn)的后果。盡管大多數(shù)企業(yè)對(duì)子公司形式的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)心存疑慮，但這種公司對(duì)那些渴望從物業(yè)資產(chǎn)處置中尋求利潤(rùn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是非常有益的選擇。

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司從事重工業(yè)制造的子公司)性質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)獲得了與母公司相等或超過(guò)母公司的回報(bào)率。當(dāng)然，也有一些子公司如銀行、金融公司、保險(xiǎn)公司等的子公司的回報(bào)率比其母公司的要低。但這些物業(yè)資產(chǎn)管理公司為母公司提供了一種很好的避稅途徑。

　　在選擇物業(yè)資產(chǎn)管理的從業(yè)人員時(shí)，對(duì)整個(gè)公司目標(biāo)的了解、工作經(jīng)歷及與高級(jí)管理層的關(guān)系等，與房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)同等重要。

　　(八)明確物業(yè)管理師的責(zé)任

　　通常，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個(gè)領(lǐng)域的活動(dòng)：

　　(1)購(gòu)置或剝離物業(yè)資產(chǎn)。包括房地產(chǎn)投資需求的識(shí)別、區(qū)位選擇、物業(yè)購(gòu)置、過(guò)剩物業(yè)的識(shí)別和處置、設(shè)計(jì)確定、施工監(jiān)督等。

　　(2)財(cái)務(wù)。包括資本預(yù)算、財(cái)務(wù)分析、物業(yè)稅評(píng)估等。

　　(3)管理人員職能。包括物業(yè)管理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄。

　　一般來(lái)講，不一定要把上述活動(dòng)在物業(yè)資產(chǎn)管理部門(或子公司)和企業(yè)內(nèi)其他部門之間進(jìn)行嚴(yán)格分配。但是，如果企業(yè)做出的決策影響到物業(yè)資產(chǎn)，這時(shí)，責(zé)任就會(huì)集中到提供咨詢意見(jiàn)的物業(yè)資產(chǎn)管理小組中。

　　把物業(yè)管理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄的任務(wù)分配給物業(yè)資產(chǎn)管理小組，這很少有爭(zhēng)議。物業(yè)工作人員一般必須解決由現(xiàn)有設(shè)施的不足和缺陷所產(chǎn)生的問(wèn)題，還要能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和不足。如在建筑師和工程師決定用昂貴的、一般只用在大廳的一流石料來(lái)做安全通道時(shí)，物業(yè)管理師就應(yīng)對(duì)此決策的成本和效益進(jìn)行對(duì)比研究，并提出明確的贊成或反對(duì)意見(jiàn)。

　　(九)審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問(wèn)

　　物業(yè)資產(chǎn)管理涉及面很廣，有必要聘請(qǐng)老師擔(dān)任資產(chǎn)管理顧問(wèn)，特別對(duì)復(fù)雜的物業(yè)管理服務(wù)或問(wèn)題，人們更愿意把它交給老師。通常，人們認(rèn)為專業(yè)人員――如律師、建筑師、銀行家、開(kāi)發(fā)商等――擁有的專業(yè)知識(shí)能更好地幫助解決問(wèn)題。

　　但是，企業(yè)應(yīng)該知道，物業(yè)資產(chǎn)管理顧問(wèn)只會(huì)幫助制定計(jì)劃和執(zhí)行已經(jīng)安排好的項(xiàng)目，而不會(huì)判斷項(xiàng)目是否具有長(zhǎng)期意義。很少有顧問(wèn)會(huì)幫助設(shè)立物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目的優(yōu)先次序。

　　當(dāng)然，應(yīng)要求顧問(wèn)清晰了解企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)，以便為企業(yè)提供有針對(duì)性的而不是泛泛而談或華而不實(shí)的意見(jiàn)與建議。

更多內(nèi)容訪問(wèn)>> 物業(yè)管理師考試頻道    物業(yè)管理師課程試聽(tīng)     物業(yè)管理師考試論壇

?2012年注冊(cè)物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠(yuǎn)程輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章！
?環(huán)球網(wǎng)校2010年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)通過(guò)率96.73%
?老師輔導(dǎo)視頻授課24小時(shí)不限時(shí)限地學(xué)習(xí)！