《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第四章考點(diǎn):買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第四章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格

　　(一)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格

　　買(mǎi)賣(mài)價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)，是物業(yè)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人(作為賣(mài)方)收取或他人(作為買(mǎi)方)支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。

　　(二)租賃價(jià)格

　　租賃價(jià)格通常稱(chēng)為租金，在土地場(chǎng)合稱(chēng)為地租，在土地與建筑物合在一起的場(chǎng)合稱(chēng)為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在過(guò)去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房租分為市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。其中，市場(chǎng)租金又稱(chēng)協(xié)議租金，是指由市場(chǎng)供求狀況決定的租金;商品租金又稱(chēng)全價(jià)租金，是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成;成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成;準(zhǔn)成本租金是指接近但還不到成本租金水平的租金。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租;②房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi);③維修費(fèi);④管理費(fèi);⑤投資利息;⑥保險(xiǎn)費(fèi);⑦物業(yè)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅);⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi);⑨租賃稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi);⑩利潤(rùn)。

　　在實(shí)際中，房租可能包含真正房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，如可能包含家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等;房租也可能不包含真正房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。房租有的按使用面積計(jì)算，有的按建筑面積計(jì)算，有的按套或幢計(jì)算。其中，住宅一般是按使用面積或套計(jì)租，非住宅一般是按建筑面積計(jì)租。房租也有日租金、月租金或年租金。房租還有定額租金、定率租金(又稱(chēng)分成租金、百分率租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金)等。