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物業(yè)管理師:市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價

更新時間:2014-01-06 11:20:48 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章收益性物業(yè)價值評估知識點,相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)整理更新,詳細內(nèi)容點擊查看。

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  市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價

  市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價,是一組與政府對價格管制或干預的程度有關(guān)的價格?!吨腥A人民共和國價格法》(1997年12月29日中華人民共和國主席令第92號公布)第3條規(guī)定:“國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應(yīng)當符合價值規(guī)律,大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價,極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導價或者政府定價?!痹诜康禺a(chǎn)價格方面,例如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日國務(wù)院令第248號發(fā)布)第30條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格,由當事人協(xié)商議定;但是,享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格,應(yīng)當實行政府指導價或者政府定價?!笨梢姡瑥恼畬r格管制或干預的程度來劃分,可將房地產(chǎn)價格分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價。

  市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定,通過市場競爭形成的價格。政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度,指導經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中,出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。

  政府對價格的干預,還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最高價格;最低限價又稱最低保護價,是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最低價格。政府對價格的干預還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等,如規(guī)定新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導價,按保本微利原則確定。其中,經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金七項因素,利潤控制在3%以下。

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