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物業(yè)管理師考點:影響收益性物業(yè)價格的人口因素

更新時間:2014-01-08 16:11:29 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》第四章收益性物業(yè)價值評估知識點,相關內(nèi)容已經(jīng)整理更新,詳細內(nèi)容點擊查看。

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  人口因素

  物業(yè)(特別是居住物業(yè))的需求主體是人,人的數(shù)量、素質、構成等狀況,對物業(yè)價格有很大影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質和家庭人口規(guī)模三個方面來說明人口因素對物業(yè)價格的影響。

  (一)人口數(shù)量

  物業(yè)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。當人口數(shù)量增加時,對物業(yè)的需求就會增加,物業(yè)價格也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時,對物業(yè)的需求就會減少,物業(yè)價格也就會下落。

  引起人口數(shù)量變化的一個重要因素是人口增長,它是在一定時期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長,導致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口自然增長是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長,導致的人口數(shù)量的增加或減少,即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機械增長是指在一定時期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長,導致的人口數(shù)量增加或減少,即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量,人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。

  在城市,特別是隨著外來人口、流動人口的增加,對物業(yè)的需求必然增加,從而會引起城市物業(yè)價格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口,以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量,來分析它們對不同類型物業(yè)的價格影響。另外,在人口數(shù)量因素中,反映人口數(shù)量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響物業(yè)價格:一方面,人口高密度地區(qū),一般來說對物業(yè)的求多于供,供給相對缺乏,因而價格趨高,人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等的發(fā)展,提高物業(yè)價格;另一方面,人口密度過高會導致生活環(huán)境惡化,從而有可能降低物業(yè)價格,特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

  (二)人口素質

  人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起物業(yè)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對物業(yè)的需求,從而導致物業(yè)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的物業(yè)價格必然低落。

  (三)家庭人口規(guī)模

  這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起所需要的住房數(shù)量的變動,隨之導致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價格。一般來說,隨著家庭人口規(guī)模小型化,即家庭平均人口數(shù)的下降,家庭數(shù)量增多,所需要的住房總量將增加,物業(yè)價格有上漲的趨勢。

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