物業(yè)管理師考點(diǎn):影響收益性物業(yè)價(jià)格的居民收入因素
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居民收入因素
通常,居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加),意味著人們的生活水平將隨之提高,其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大,從而會(huì)增加對(duì)物業(yè)的需求,導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲。至于對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響程度,要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。所謂邊際消費(fèi)傾向,是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化。
如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加,雖然其邊際消費(fèi)傾向較大,但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善,這對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響估計(jì)不大。
如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大,且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ),其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平,這自然會(huì)增加對(duì)居住物業(yè)的需求,從而會(huì)促使居住物業(yè)價(jià)格上漲。
如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀跻堰_(dá)到應(yīng)有盡有的地步,邊際消費(fèi)傾向甚小,所以,其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲(chǔ)蓄或其他投資,這對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響就不大。不過(guò),如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機(jī),例如購(gòu)買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當(dāng)作保值增值的手段,則會(huì)引起物業(yè)價(jià)格上漲。
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