2014物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》:物業(yè)租賃的分類

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》第六章知識點匯總

　　物業(yè)租賃的分類

　　依據不同的分類標準，物業(yè)租賃可作如下分類：

　　(一)按房屋所有權的性質劃分

　　按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。

　　1.公房租賃

　　公有房屋的所有權人是國家，但在租賃關系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采用授權的方式，由被授權的單位具體管理，按照我國的管理體制，公房又分為直管公房和自管公房。直管公房一般由各級人民政府房地產行政主管部門管理，房地產行政主管部門作為直管公房所有權人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權利;自管公房由國家授權的單位即國有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有《房地產權證》或《房屋所有權證》。

　　2.私房租賃

　　私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有權人，既包括居民個人，又包括各種類型的企業(yè)法人和機構。出租私有房屋，是一種物業(yè)資產經營行為。

　　(二)按房屋租賃期限劃分

　　按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。

　　(1)定期租賃。定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結束日期，租期可以是一個星期，也可以是若干年。當期限屆滿，租約自動失效而不需要預先聲明，租戶必須把物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權益的歸屬形式不變。因為固定期限租賃有確切的終止日，因此如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。

　　(2)自動延期租賃。自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周期對應。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　自動延期租賃可由雙方根據協(xié)議達成，也可依法建立。當物業(yè)所有者與承租人之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時以相似的租賃條件自動延續(xù)時，協(xié)議就達成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃(半年或一年)，然后轉為周期性租賃。

　　周期性租賃是租用者按租賃手續(xù)所規(guī)定的期限已經到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業(yè)，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實際上租金的繳納周期就自動延續(xù)到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進行的。從物業(yè)管理者的權益角度考慮，自動延期的延長期限最好是在最初的租約中明確地規(guī)定下來，如按月自動延續(xù)等。

　　(3)意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動中止。

　　當然，還可以按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內的租賃;長期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃;中短期租賃的租期一般為3～4年，通常由短期租賃延期而來。

　　(三)按物業(yè)租金的內涵劃分

　　物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。

　　(1)毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費用。

　　(2)凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負擔水電熱煤氣等能源使用費。第二種形式，租戶除了負擔第一種中所提及的各項費用外，還要支付物業(yè)管理費用。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費用外，還需負責支付房產稅、保險費等固定費用，承擔物業(yè)維護和修繕等一切開銷。

　　因為承租單元內部的水電氣熱等資源使用費屬于難以控制的變動費用，出租人不愿承擔此部分難以估算的支出，因此絕大部分租賃合同中都約定由租戶負責支付此費用。習慣上，這種類型的租賃也稱為毛租。

　　(3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

　　大型購物中心或超市常常采用百分比租金。大型購物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來最大范圍地吸引潛在的購物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進入購物中心或超市時，就會進人租戶的商鋪購物，這就構成了一個雙贏的局面。百分比租金通常按年度計算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質以及經營種類和宏觀經濟環(huán)境相關，有時懸殊甚大。

　　當出租人僅收取百分比租金時，通常要對承租人營業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預期的租金收入，還常在租約中訂立有強制收回使用權的條款，該條款就確定了一個租期內最低的租戶營業(yè)收入下限。當該限度在核算周期中未能達到租約要求時，出租人有權收回物業(yè)的使用權。另一種比較公平合理的做法是，當承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時，可以另外追加費用以達到最低租金水平。

　　(四)其他劃分方式

　　還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產經營用房的租賃。

　　也可以按照承租人的性質，可分為國內租賃與涉外租賃。涉外租賃是指外國人、外國機構和港澳臺同胞及華僑在大陸設立辦事機構、租賃用房。

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