2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:物業(yè)租賃管理模式

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第六章知識點匯總

　　物業(yè)租賃管理模式

　　物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔的責任不同。

　　(一)包租轉(zhuǎn)租模式

　　1.具體做法

　　物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來;然后負責轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。

　　2.雙方責任及利弊

　　包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應有所優(yōu)惠。在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風險轉(zhuǎn)移。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時既要承擔物業(yè)的租賃經(jīng)營，又要負責物業(yè)的管理服務工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費用之外，還將從經(jīng)租活動中獲取一定的批零差價。但以固定的租金包租了物業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔風險。關鍵時批零售價的確定，要充分考慮空置率的影響，避免或減少風險。

　　(二)出租代理模式

　　1.具體做法

　　業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負責租賃活動以及租賃中的管理和服務。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。

　　2.雙方責任與利弊

　　出租代理模式，業(yè)主同樣不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動以及租賃過程的管理和服務。并根據(jù)合同承擔一定的責任，如管理不善或經(jīng)租活動的失誤都將受到懲罰。但風險較少，尤其房屋空置對業(yè)主的影響大，對物業(yè)管理企業(yè)的影響小。

　　物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務費用。在經(jīng)租活動中，物業(yè)管理企業(yè)所得到的只是傭金。雖然傭金多少與經(jīng)租獲利有關，但從性質(zhì)上分析它得到的仍然是傭金而不是租金。

　　(三)委托管理模式

　　1.具體做法

　　業(yè)主自己直接負責租賃活動，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務工作委托物業(yè)管理企業(yè)負責。這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)所面對的不是諸多業(yè)主，而是一個業(yè)主和諸多承租人。

　　2.雙方責任及利弊

　　委托管理模式，業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務，只要沒有失職行為就不承擔風險。經(jīng)租中的風險完全由業(yè)主承擔。因此經(jīng)租所獲得的利潤與物業(yè)管理企業(yè)無關，它只獲取物業(yè)管理和服務費用。

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