2014物業(yè)管理師物業(yè)經營管理:房屋租賃的行政管理

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　　房屋租賃的行政管理

　　為規(guī)范房屋租賃行為，加強城市房屋租賃管理，建設部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》(建設部令第42號)。該辦法規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內容有：

　　(一)房屋租賃登記備案的一般程序

　　房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面的租賃合同。合同簽訂后，要到當地房地產行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。

　　1.申請

　　簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持有關證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應當提交的證明文件包括：書面租賃合同;房屋所有權證;當事人的合法證件;城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。

　　2.審查

　　房屋租賃登記備案不同于簡單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內容主要包括：

　　(1)審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應的條件;

　　(2)審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;

　　(3)審查租賃合同的內容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責任等;

　　(4)審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策;

　　(5)審查是否按規(guī)定繳納了有關稅費。

　　3.頒證

　　只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門有權行使否決權，判定租賃行為無效，不予登記。經主管部門審查合格后，準予登記。由房地產管理部門核發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。未經登記備案的租賃合同是無效的經濟合同，只有通過登記的租賃活動，才受法律的保護。

　　(二)房屋租賃的條件

　　公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)未依法取得《房屋所有權證》的;

　　(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)權屬有爭議的;

　　(5)屬于違章建筑的;

　　(6)不符合安全標準的;

　　(7)已抵押，未經抵押權人同意的;

　　(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;

　　(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租賃中的違法行為及處罰

　　《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰：

　　(1)偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款;

　　(2)不按期申報、領取房屋租賃證的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款;

　　(3)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。

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