2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:房地產(chǎn)投資的技術(shù)分析

　　房地產(chǎn)投資的技術(shù)分析

　　投資分析的基本概念

　　1.現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入

　　2.凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差

　　3.有效毛收入=潛在毛租金收入?空置和收租損失+其他收入

　　凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入?運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)

　　的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面

　　現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算

　　1、資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于3方面的因素(投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素)

　　2、單利計(jì)息：Fn=P(1+i×n) 我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是單利計(jì)息，計(jì)息周期為“年” n和i要對(duì)應(yīng)，i為月，n即為月;i為年，n即為年。

　　3、復(fù)利計(jì)息：Fn=P(1+ i ) n。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款按復(fù)利計(jì)息

　　房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　1.房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回報(bào)(報(bào)酬)和投資回收(資本的回收)。

　　2.房地產(chǎn)投資分析的目的：考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力

　　3.現(xiàn)金回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

　　現(xiàn)金回報(bào)率=(現(xiàn)金報(bào)酬/初始權(quán)益資本)×100%

　　4.投資回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率

　　投資回報(bào)率=(年凈收益/初始權(quán)益資本)×100%

　　5.償債備付率：對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2

　　6.資產(chǎn)負(fù)債率= (負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì))*100% 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高