物業(yè)管理師:《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

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　　《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

　　從20世紀90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、中國香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗;二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革;三是針對性，主要是針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應對性的政策和方法。

　　我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。

　　(一)城市新建住宅小區(qū)管理辦法

　　改革開放后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展和提升，尤其是住宅小區(qū)建設(shè)方面，在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點。

　　個人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成，原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容：

　　(1)確定了物業(yè)管理活動的主管部門;

　　(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容;

　　(3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式;

　　(4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度;

　　(5)明確了管理委員會的權(quán)利與義務;

　　(6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務;

　　(7)確定了物業(yè)管理服務的合同制度與備案制度;

　　(8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施;

　　(9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。

　　(二)物業(yè)管理服務考評標準

　　1.《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》

　　為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知。

　　2.《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　　《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知下發(fā)后，極大地調(diào)動了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評先的積極性，在各地物業(yè)主管部門組織和指導下，住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。與此同時，商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營辦公樓宇的物業(yè)管理活動，在各城市也廣泛開展起來。為加強對城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平，1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標準和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。

　　3.《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》

　　根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要，2000年5月，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》。該通知指出：隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，各地普遍反映原標準已不能完全適應物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，如繼續(xù)執(zhí)行原標準，難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多，失去其先進示范作用。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行修訂。

　　修訂后的標準較原來的標準在條款設(shè)置和評分細則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標準及評分細則。

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　　(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度

　　針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量，1996年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括：

　　第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓目標、培訓對象、培訓內(nèi)容、培訓方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導等都作了明確規(guī)定。實施辦法特別強調(diào)，崗位培訓質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵，建設(shè)部要求各地要高度重視培訓質(zhì)量，嚴格把關(guān)，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。

　　第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個方面的內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃。

　　第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教育計劃。

　　培訓合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識的培訓，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質(zhì)。

　　(四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》

　　為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務收費行為，保護消費者的正當權(quán)益，1996年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導?！冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》實施后，對維護物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。

　　(五)《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

　　為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，財政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務管理行為。

　　(六)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

　　為保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應當專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。同時，還詳細規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。

　　(七)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

　　在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應運而生，其中一些企業(yè)在資金、人員、經(jīng)驗和物質(zhì)條件方面，難以適應所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理，1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運營。經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。

　　(八)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

　　為加強住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號)。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關(guān)系和法律責任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務的法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。

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