物業(yè)管理師:《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)
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《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)
從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前,對于物業(yè)管理這一新生事物,無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn):一是借鑒性,主要借鑒新加坡、中國香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn);二是過渡性,主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固,采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革;三是針對性,主要是針對當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題,選擇應(yīng)對性的政策和方法。
我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的,下面主要對全國性的法規(guī)政策進(jìn)行簡要介紹。
(一)城市新建住宅小區(qū)管理辦法
改革開放后,我國的房地產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展和提升,尤其是住宅小區(qū)建設(shè)方面,在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下,規(guī)劃布局合理,配套日益完善,并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點(diǎn)。
個(gè)人購房比例的迅猛增加致使住房產(chǎn)權(quán)多元化格局迅速形成,原有住房維修管理體制已經(jīng)難以適應(yīng)情況變化,業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機(jī)構(gòu)的矛盾日益突出。建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。
《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石,對我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容:
(1)確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門;
(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容;
(3)明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式;
(4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度;
(5)明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù);
(6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù);
(7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度;
(8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施;
(9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。
(二)物業(yè)管理服務(wù)考評標(biāo)準(zhǔn)
1.《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》
為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平,推動(dòng)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程,建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗(yàn)收工作的通知。
2.《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》
《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗(yàn)收工作的通知下發(fā)后,極大地調(diào)動(dòng)了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評先的積極性,在各地物業(yè)主管部門組織和指導(dǎo)下,住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。與此同時(shí),商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營辦公樓宇的物業(yè)管理活動(dòng),在各城市也廣泛開展起來。為加強(qiáng)對城市大廈的物業(yè)管理,提高城市大廈的物業(yè)管理水平,1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》,針對大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn),規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評內(nèi)容,從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。
3.《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》
根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要,2000年5月,建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》。該通知指出:隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過多,失去其先進(jìn)示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。
修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分細(xì)則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評驗(yàn)收時(shí)必須從嚴(yán)掌握,使評選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則。
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(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度
針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況,為全面提高隊(duì)伍素質(zhì),規(guī)范物業(yè)管理人員行為,提升管理質(zhì)量,1996年建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》,通知主要內(nèi)容包括:
第一,關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實(shí)施辦法。實(shí)施辦法對培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)對象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等都作了明確規(guī)定。實(shí)施辦法特別強(qiáng)調(diào),崗位培訓(xùn)質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵,建設(shè)部要求各地要高度重視培訓(xùn)質(zhì)量,嚴(yán)格把關(guān),防止走過場,保證物業(yè)管理崗位培訓(xùn)收到實(shí)效。
第二,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個(gè)方面的內(nèi)容:一是崗位必備知識,二是崗位必備能力,三是培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃。
第三,物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個(gè)內(nèi)容:一是崗位必備知識,二是崗位必備能力,三是培訓(xùn)教育計(jì)劃。
培訓(xùn)合格上崗制度實(shí)施后,全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識的培訓(xùn),極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質(zhì)。
(四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》
為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為,保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益,1996年,國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價(jià)格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)?!冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》實(shí)施后,對維護(hù)物業(yè)管理正常收費(fèi)秩序發(fā)揮了重大作用。
(五)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為,有利于企業(yè)公平競爭,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算,財(cái)政部1998年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》,該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求,從代管基金、成本、費(fèi)用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理行為。
(六)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
為保障住房售后的維修管理,維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益,建設(shè)部、財(cái)政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》,該辦法規(guī)定:凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金,專項(xiàng)用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全,該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲、??顚S?,嚴(yán)禁挪作他用。同時(shí),還詳細(xì)規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。
(七)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》
在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下,眾多物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,其中一些企業(yè)在資金、人員、經(jīng)驗(yàn)和物質(zhì)條件方面,難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項(xiàng)目的需要,從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序,加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的管理,1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》,要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定,申請企業(yè)資質(zhì)評定,然后才能依法運(yùn)營。經(jīng)過幾年的試行,發(fā)揮了良好的效果,物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理,物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。
(八)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理,保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全,維護(hù)公共安全和公共利益,2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號)。該辦法明示了裝飾裝修活動(dòng)的禁止行為,明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動(dòng)中的法律關(guān)系和法律責(zé)任,規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù),對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。
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