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2014物業(yè)管理師制度政策:物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式

更新時(shí)間:2014-05-20 11:09:11 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》第二章物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式相關(guān)知識(shí)點(diǎn)已經(jīng)整理更新,供各位考友復(fù)習(xí)備考。

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      物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式

  《價(jià)格法》對(duì)于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理,規(guī)定了三種定價(jià)形式:

  一是政府定價(jià):是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén),按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。

  二是政府指導(dǎo)價(jià):是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén),按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

  三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià):是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

  我國(guó)開(kāi)展物業(yè)管理以來(lái),政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén),對(duì)高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理,一般都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商議定,主管部門(mén)只作備案登記。對(duì)普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),開(kāi)始則采取了較為嚴(yán)格的管理措施,一般都采取政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的管理方式,其中絕大多數(shù)物業(yè)項(xiàng)目都是采取政府定價(jià)管理方式。

  以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi),在物業(yè)管理活動(dòng)開(kāi)展初期,對(duì)于推行物業(yè)管理,穩(wěn)定物業(yè)管理收費(fèi)秩序,發(fā)揮了重要的積極作用。但是,隨著物業(yè)管理活動(dòng)的全面展開(kāi),以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi),各種弊端也逐漸暴露,主要體現(xiàn)在以下方面:

  (1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。一些物業(yè)管理企業(yè)取得物價(jià)管理部門(mén)的收費(fèi)批件后,根據(jù)收費(fèi)批件向業(yè)主收費(fèi)高枕無(wú)憂,同時(shí)由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被限制得過(guò)死,助長(zhǎng)了物業(yè)管理企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進(jìn)取的消極意識(shí)。

  (2)制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費(fèi)批件收取費(fèi)用,服務(wù)好壞都一個(gè)價(jià)格,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權(quán)利卻受到限制。

  (3)因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅比較復(fù)雜,而且各個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目情況、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)情況,以及各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)際狀況千差萬(wàn)別,要求政府取代業(yè)主準(zhǔn)確核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),客觀上是不現(xiàn)實(shí)的。由于定價(jià)不合理,物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對(duì)政府核定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法,都不同程度存在著意見(jiàn)。

  (4)政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。價(jià)格是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素,長(zhǎng)期持續(xù)的政府定價(jià),限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)的選擇權(quán),物業(yè)管理市場(chǎng)因而喪失活力,物業(yè)管理招投標(biāo)制度也會(huì)流于形式,無(wú)法發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)勝劣汰作用。

  為此,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》不再規(guī)定政府定價(jià)形式,僅采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體方式是,由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際情況和管理要求,制定物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),然后由有定價(jià)權(quán)限的價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén),測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度,結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

  以上可以看出,采取政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,價(jià)格主管部門(mén)不再針對(duì)具體物業(yè)項(xiàng)目審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而是針對(duì)物業(yè)管理主管部門(mén)制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格幅度,以便指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務(wù)情況協(xié)商服務(wù)價(jià)格。

  實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場(chǎng)原則自由協(xié)商價(jià)格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定,政府不予干預(yù)。

  考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與市場(chǎng)環(huán)境不盡相同,《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定?!?/P>

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