2014物業(yè)管理師:物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成
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物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成
1.包干制收費(fèi)形式
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?!睂?shí)行物業(yè)服務(wù)專用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
包干制是目前我國住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的形式。包干制收費(fèi)形式下,業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后,物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說,就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負(fù),無論收費(fèi)率高低或物價(jià)波動(dòng),物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。
包干制物業(yè)收費(fèi)形式比較簡捷,但交易透明度不高。在收費(fèi)率偏低時(shí),容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損;在市場不規(guī)范時(shí),個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務(wù)成本來保證企業(yè)利潤,業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。
2.酬金制收費(fèi)形式
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定:“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?!睂?shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
酬金制也稱傭金制,這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目中較多采用,目前,不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān),物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,運(yùn)用自身的管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù),并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。
為保證實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)所需費(fèi)用,酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定,先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì),不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定,實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù):
(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;
(2)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù);
(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
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