2014物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》財務(wù)管理的內(nèi)容

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　　財務(wù)管理的內(nèi)容

　　財務(wù)管理的內(nèi)容是指財務(wù)管理具體從事哪些方面的工作。根據(jù)企業(yè)財務(wù)管理的對象和目標，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理的實際情況，財務(wù)管理的基本內(nèi)容可概括為如下方面：

　　(一)籌資決策

　　籌資決策是指物業(yè)管理企業(yè)對所要籌集資金的數(shù)量、來源、方式和構(gòu)成等方面進行的決策。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，物業(yè)管理企業(yè)要從事物業(yè)經(jīng)營管理活動，首先必須根據(jù)企業(yè)日常運作及今后發(fā)展的需要，在開業(yè)前或開業(yè)后預(yù)測和計劃所需資金的數(shù)額，規(guī)劃可能取得資金數(shù)額的來源渠道，并預(yù)測資金使用效果。如果物業(yè)管理企業(yè)不能籌集到足夠的資金，則它的正常經(jīng)營管理活動就會受到影響，或者不得不放棄一些可能的盈利項目。

　　物業(yè)管理企業(yè)成立時，必須有注冊資本30萬元，按“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”方針開展全方位、多層次經(jīng)營管理服務(wù)項目時，也需要有相應(yīng)的資金。當物業(yè)管理企業(yè)預(yù)測或發(fā)現(xiàn)自己的資金不足時，就需要考慮籌集資金。物業(yè)管理企業(yè)籌集資金可以有多種渠道和方式，比如通過向業(yè)主、租戶收取管理費、房租等來籌集，也可以向銀行貸款，或者向社會公眾發(fā)行債券等。但不同來源、不同方式所籌集的資金通常都有不同的籌資成本和風險并各自具有不同的限制條件。為此，物業(yè)管理企業(yè)要進行科學(xué)的籌資決策，合理選擇籌資方式、籌資規(guī)模和籌資結(jié)構(gòu)，并對籌資效益、籌資成本和相關(guān)風險進行綜合分析，進行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化選擇。

　　具體來講，企業(yè)籌資決策主要包括如下內(nèi)容：預(yù)測企業(yè)資金需要的數(shù)量;確定籌資規(guī)模和籌資時機;確定籌集資金的來源與比例;研究或評價最佳的籌資方式;確定資本成本，分析財務(wù)風險，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu);研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。

　　(二)投資決策

　　投資決策，是指企業(yè)籌得資金之后，在確定投資方向、投資規(guī)模以及具體的投資方式等方面的決策，以便取得最佳的投資收益。而所謂的投資，一般是指把資金投入到將來可能盈利的經(jīng)營管理服務(wù)中去的行為。企業(yè)籌集資金的目的之一就是為了投資，并希望通過投資獲取利潤。但是，企業(yè)的投資必須以財務(wù)管理的目標為標準，遵循國家相關(guān)的財務(wù)管理規(guī)定，有效地配置資金，合理地使用資金，強化財務(wù)預(yù)算和財務(wù)監(jiān)督，使資金的使用既合理又合法。比如，在物業(yè)經(jīng)營管理過程中，要對房屋主體及其設(shè)備的維修保養(yǎng)、環(huán)境的維護、消防、保安、保潔、綠化、美化以及供暖管理等所需耗費，制定物資采購、借支、審批、報銷等管理規(guī)定，并對已經(jīng)發(fā)生的各項費用，依照會計準則，及時準確地加以記錄、匯總和分析，通過認真核算，不斷降低消耗，提高投資效益或資金使用效率。

　　物業(yè)管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種類型。直接投資是指把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中去，以便獲取利潤。例如，購置企業(yè)辦公設(shè)備、作業(yè)工具以及開辦商店、餐飲店等進行多種經(jīng)營。間接投資又稱證券投資，是指把資金投放于金融性資產(chǎn)，以便獲取股利或者利息收入的投資。例如購買政府公債、購買企業(yè)債券以及企業(yè)股票等。當然，由于我國物業(yè)管理企業(yè)還處于成長發(fā)展階段，多數(shù)企業(yè)沒有足夠的資金實力進行證券投資，但這卻可能是未來物業(yè)管理企業(yè)的一個投資方向。

　　具體來看，物業(yè)管理企業(yè)投資決策的內(nèi)容主要包括以下方面：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資;預(yù)測投資規(guī)模和投資時機;確定投資結(jié)構(gòu);評價投資方案的風險與收益;選擇符合財務(wù)管理目標的最佳投資方案。

　　(三)利潤分配決策

　　利潤分配決策是指企業(yè)用利潤給股東發(fā)放股息和作為留存利潤等方面進行分配的政策選擇，也就是考慮企業(yè)的利潤怎樣進行分配，既能提高企業(yè)的即期市場價值和財務(wù)的穩(wěn)定性與安全性，又能使企業(yè)的未來收入和利潤不斷增加，從而使企業(yè)的市場價值不斷上升。顯然，最好的利潤分配政策是使企業(yè)價值最大化或股東財富最大化的政策。對企業(yè)的經(jīng)營成果應(yīng)選擇最佳的財務(wù)分配方案，既兼顧國家、集體和個人三者的利益，最大限度地調(diào)動各方面的積極性，又保護企業(yè)的財產(chǎn)不受侵犯，確保企業(yè)的發(fā)展后勁和拓展能力。

　　具體來講，利潤分配決策應(yīng)考慮的因素主要包括：利潤分配與留存利潤的關(guān)系;利潤分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機會、各種資金來源及其成本、股東對當期收入和未來收入的相對偏好等;利潤分配的時間和方式;股票股息及股票回購問題。

　　現(xiàn)代財務(wù)管理的上述三項基本內(nèi)容并不是相互獨立的，而是有機地聯(lián)系在一起來共同實現(xiàn)財務(wù)管理總體目標的。其中，籌資決策是現(xiàn)代財務(wù)管理的最基本內(nèi)容，如果企業(yè)通過籌資決策能夠?qū)崿F(xiàn)籌資管理的目標，那么企業(yè)就可能有較多的機會獲得更多的盈利，也就有較多的盈利分配給股東或所有者，從而實現(xiàn)企業(yè)價值最大化或股東財富最大化的財務(wù)管理總體目標。否則，財務(wù)管理的總體目標就有可能難以實現(xiàn)。

　　不但籌資決策影響財務(wù)管理總體目標的實現(xiàn)，而且投資決策也會影響企業(yè)財務(wù)管理總體目標的實現(xiàn)。事實上，投資決策一直影響著企業(yè)的資金籌集和利潤分配。比如，企業(yè)作出要求籌集較多資金的投資決策，就必然會影響企業(yè)的資金籌集，也可能會讓企業(yè)擴大留存利潤的比例，以實現(xiàn)投資方案的規(guī)模。而且，如果這個投資決策是正確的，企業(yè)就會因為較大規(guī)模的投資而獲得更多的利潤，從而實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理的總體目標。

　　此外，利潤分配決策也和籌資決策與投資決策緊密相連。比如，企業(yè)利潤分配時留存利潤較多，在投資規(guī)模一定的情況下，企業(yè)就可以不籌資或少籌資，否則，企業(yè)就需要籌集較多的資金。當企業(yè)留存利潤數(shù)額過低，而又難以找到籌資的合適渠道和籌集足夠的資金時，投資規(guī)模就必然會受到限制，從而又影響到了企業(yè)的投資決策。

　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)在進行財務(wù)管理過程中，必須把籌資決策、投資決策和利潤分配決策三大基本內(nèi)容有機聯(lián)系起來加以綜合考慮，統(tǒng)籌安排，合理調(diào)度，只有這樣，才能取得預(yù)期的財務(wù)管理目標與效果。

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