2014物業(yè)管理師《制度與政策》英國物業(yè)管理

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　　英國物業(yè)管理

　　一、住房建設(shè)和分配制度

　　在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀80年代，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟條件好的英國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。從1980年到現(xiàn)在，英國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調(diào)查表明，90%的英國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975英鎊，而購買者再次出售時價格可達207246英鎊，差價達4萬英鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。

　　二、物業(yè)管理類型

　　英國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我國差不多，管理的重點也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行、維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因為大部分入住在獨立式別墅或聯(lián)排別墅里，別墅之問的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅(Council　Tax)，一套別墅(建筑面積200m2左右)一年的物業(yè)稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資(年工資36000英鎊)的4.4%，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負責(zé)。當然，業(yè)主也可以自己做一些零星維修的活兒，因為在英國，水、電零星維修的人工費是非常貴的，基本上是每半小時50英鎊。由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡單，社區(qū)關(guān)系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

　　除了別墅外，還有少量的入住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不像我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標準和服務(wù)收費，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。

　　住宅區(qū)的物業(yè)收費一般也采用酬金制，每年預(yù)定一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當然，賬目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的賬目，業(yè)主可隨時隨地到稅務(wù)部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負責(zé)管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費用。

　　關(guān)于業(yè)主的決策機制問題，是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門申請政府裁決，政府主管部門接到申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責(zé)令全體業(yè)主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費用由全體業(yè)主分攤，并在維修費用的基礎(chǔ)上加收30%，此舉在于督促業(yè)主自行達成一致意見。

　　三、皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會

　　在英國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制，但有一個半官方的非盈利性組織，即英國皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(Chartered　Institute　of　Housing，簡稱“CIH”)，在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性，專門負責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流，該組織不受政治派別所左右，其宗旨在于提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，我國中國香港有2000多會員。該學(xué)會的經(jīng)濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所收取的費用，如有盈利歸組織全體成員所有。學(xué)會的管理機構(gòu)是理事會，理事由在行業(yè)里有名望的人擔(dān)任，共31人。學(xué)會總部設(shè)在英國考文垂市(Coventry)，總部設(shè)有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓(xùn)教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書部等，在英國很多地區(qū)及亞太地區(qū)設(shè)有分會。雖然加入學(xué)會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機會就比較多。因此，要在英國從事物業(yè)管理，加入該學(xué)會非常必要，學(xué)會在行業(yè)里的地位非常高，可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問題進行談判。

　　加入該學(xué)會的條件是：直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者，或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生，加上一年的實踐，就可以申請加入學(xué)會。應(yīng)該說，入會門檻并不高。但加入學(xué)會以后，學(xué)會對會員提供的服務(wù)是非常多的，主要的服務(wù)是培訓(xùn)，通過培訓(xùn)傳授專業(yè)知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務(wù)。每年分會對會員都進行培訓(xùn)，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓(xùn)的內(nèi)容包括房屋政策，實際操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)金融知識等。學(xué)會平時給會員提供的服務(wù)包括各種各樣的專題培訓(xùn)，還發(fā)放學(xué)會雜志周刊、月刊等。

　　四、住房管理注冊學(xué)院

　　CIH最具特色的就是各種形式的、針對不同人群的培訓(xùn)課程。CIH下屬的住房管理注冊學(xué)院(CPD)是一所在住房管理領(lǐng)域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓(xùn)以及專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)院。無論是想要深造的個人，或是需要學(xué)習(xí)策的公司員工，或者正在重組公司的人員，學(xué)院都能夠提供量身訂做的系列培訓(xùn)以符合需求，也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠程學(xué)習(xí)課程。

　　學(xué)習(xí)可以通過兩種方式，一種是在遍布英格蘭，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學(xué)院以職工脫產(chǎn)形式學(xué)習(xí);另一種是以遠程學(xué)習(xí)方式進行CIH資格認證的學(xué)習(xí)，CIH資格認證是一種適合大多數(shù)人的學(xué)習(xí)方法。具體來講，培訓(xùn)方式如下：

　　(一)成為CIH的A級會員，包括以會員價購買專業(yè)用書如報告等，有權(quán)從本地進入CIH網(wǎng)絡(luò)，免費的政策信息及建議，以會員價格參加CIH培訓(xùn)，研討會以及會議，有權(quán)使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓(xùn)以及職業(yè)信息和提供時事通信電子周刊，以保證學(xué)員掌握最新專業(yè)動態(tài)，提供住房管理資料以及住房管理內(nèi)部刊物。

　　(二)二級認證課程設(shè)計可滿足以下人群需求：現(xiàn)在并未從事住房管理行業(yè)，但在考慮將來應(yīng)聘住房管理相關(guān)職位的人士;業(yè)主希望了解住房知識的;加入住房管理行業(yè)的新人，希望提升對于住房管理的整體認識;在住房管理相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)工作。二級認證相當于GCSE(A-C級)或MVQ二級資格。

　　(三)三級認證課程設(shè)計可滿足以下人群需求：住房管理領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務(wù)中的業(yè)主;希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設(shè)施設(shè)備管理與維護;可持續(xù)發(fā)展社區(qū);看護及門房服務(wù)等。完成三級住房管理資格認證，將成為CIH的合作會員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業(yè)身份。

　　(四)四級認證課程設(shè)計可滿足以下人群不同需求：希望在企業(yè)內(nèi)達到管理層職位的人士;希望在支持性住房管理，學(xué)生宿舍管理或普通住宅管理領(lǐng)域內(nèi)獲得高級技能的人士;希望完成CIH專業(yè)資格認證第一部分的人士。在一年內(nèi)，可以完成四級住房管理資格認證，包括以下內(nèi)容：住房管理;支持性住房;學(xué)生宿舍管理。完成四級資格認證將幫助您成為CIH的合作會員并可以在名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業(yè)身份。

　　(五)遠程教育

　　CIH建有遠程教育中心以幫助學(xué)員在不方便脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的情況下進行學(xué)習(xí)。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設(shè)有三級和四級全部課程。遠程教育是一種靈活機動的學(xué)習(xí)方式，它可在工作之余，及時對專業(yè)技能進行充電，以擴大個人職業(yè)前景。當無法選擇脫產(chǎn)學(xué)習(xí)時，遠程教育可提供給一個獲取專業(yè)資格認證的學(xué)習(xí)機會。當開始課程學(xué)時，學(xué)院將設(shè)定以固定的指導(dǎo)日期，批改學(xué)員的作業(yè)并給予反饋意見。

　　另外，學(xué)員通過學(xué)習(xí)取得CIH的職業(yè)資格，這也是國家認可的職業(yè)資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫助個人在申請職位時顯出優(yōu)勢。

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