2014物業(yè)管理師《制度與政策》中國香港物業(yè)管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《制度與政策》章節(jié)知識點匯總

　　中國香港物業(yè)管理

　　一、房屋的維修、保養(yǎng)與管理

　　(一)公共屋村

　　中國香港房屋委員會非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。每年，屋村管理辦事處與保養(yǎng)工程組就屋村的保養(yǎng)、維修進行磋商，按緩急程度和資源許可，安排工程和撥款。對于租住公屋的居民來說，由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費用已全部包括在租金中，因此，如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜，只需按規(guī)定繳租金，不必再付管理費，房屋的維修和養(yǎng)護可分為兩類：

　　1.經(jīng)常性養(yǎng)護

　　房屋委員會每年處理的保養(yǎng)工程超過20萬件，屬于經(jīng)常性養(yǎng)護的工程占98%，而費用僅占養(yǎng)護和維修總費用的10%。經(jīng)常性養(yǎng)護的內(nèi)容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平頂漏水，調(diào)換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養(yǎng)護的項目中，房屋委員會規(guī)定：90%的項目須在18天內(nèi)完工，其中22%的項目在3天內(nèi)完成，51%的項目須在一星期內(nèi)完成。若維修工作不能及時進行，管理人員須在損壞處張貼告示，告知住戶修理工程將在何時施工，何時完工。他們認為，迅速處理損壞之處，不但可增進與住戶的良好關(guān)系，還可以減少住戶因不滿而對住房有意或潛意識的破壞。

　　公共屋村經(jīng)常性的養(yǎng)護，由各屋村管理處人員負責安排。這些管理人員必須接受若干工程技術(shù)的訓練，他們能夠處理發(fā)生的任何損壞，安排每日需要進行的修理工作。管理人員每天都要巡視，如發(fā)現(xiàn)損壞，須立即填寫?zhàn)B護單，安排人員進行修理。如損壞是重大緊急的，就先指示屋村管理處的工人進行應急修理，然后交由保養(yǎng)工程承造商維修，管理處的工人只負責維修較小規(guī)模的損壞。

　　住戶如發(fā)現(xiàn)損壞，可在管理人員巡視房屋時報告，或親自前往屋村管理處，或打電話報告屋村管理人員。當管理人員接到報告時，應往現(xiàn)場查勘損壞的性質(zhì)程度。通過現(xiàn)場查勘，管理人員可決定如何安排修理工作，決定修理費用由誰負責。

　　當工人進行維修時，若發(fā)現(xiàn)需要維修的地方與養(yǎng)護單上填寫的不同時，應向屋村管理人員報告，以便避免錯誤或拖延施工和完工后費用上的糾紛。

　　維修工作完成后，屋村管理人員必須到現(xiàn)場，視察工程是否按養(yǎng)護單完成，材料的使用量等，這樣可作為對保養(yǎng)工程承造商的賬單審核的依據(jù)，避免付款時發(fā)生糾紛。

　　2.預定計劃的維修

　　計劃維修占保養(yǎng)工程的2%，而費用占維修和養(yǎng)護總費用的90%。計劃維修工程每年約有4000件，如定期粉刷房屋的外墻，重新油漆欄桿，調(diào)換水管，清洗飲用水箱等。計劃維修周期，一般為5年，由房屋署保養(yǎng)工程科的技術(shù)人員負責，審定工程的需要、設(shè)計和施工。計劃維修工程采用投標的方式，由維修承造商負責。

　　對于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責任，規(guī)定為：一切公共地方、公共設(shè)施的維修由業(yè)主負責。對于內(nèi)部裝置，如屬于正常損耗，或工程本身處理不當，或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞，也由業(yè)主負責。一切因住戶不小心、疏忽、錯誤使用而引起的損壞，包括意外的損壞，均由住戶負責維修費用。

　　在房屋的養(yǎng)護和維修工程中，中國香港房屋委員會已廣泛采用電子計算機儲存和分析資料，如產(chǎn)業(yè)資料的統(tǒng)計，監(jiān)督工程的進度，費用管理和統(tǒng)計，維修設(shè)計，安排工程之程序，物資管理和預防性保養(yǎng)工程施工的日期，并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進的儀器來檢查損壞，如采用電子探測器找出下水道位置，閉路電視檢查下水道淤塞等。

　　(二)居屋

　　根據(jù)“居者有其屋”計劃而營建的居屋是大型綜合開發(fā)居住小區(qū)，由中國香港房屋署統(tǒng)一負責實施維修、養(yǎng)護與管理。其管理模式與公共屋村管理相類似，但也有其自身的特點。具體規(guī)定有：所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據(jù)法律，設(shè)定各自的權(quán)利和義務。所有業(yè)主必須交納管理費，承擔安保、電梯、樓宇、公共部位、設(shè)施的保養(yǎng)、修繕等各項開支。根據(jù)《公共契約》，房屋署應承擔居屋交付使用后5至10年的管理責任。管理期滿后，可以聘請私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認可物業(yè)管理代理登記冊”的基本條件，即不少于5年管理經(jīng)驗和正在實施不少于2000個單位的管理。

　　對于私人發(fā)展商參建居屋計劃的物業(yè)管理，發(fā)展商必須向房屋署交納保證金，為1年保修期內(nèi)樓宇維修提供保證，同時提交一份銀行保證書作為10年內(nèi)妥善管理與維修的保證。由發(fā)展商自行組建或聘請的管理公司負責樓宇的日常管理。

　　居屋管理的主要工作范圍是：

　　1.居屋的保養(yǎng)與維修

　　包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負責的樓宇結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施維修及各業(yè)主負責其所在單位的妥善保養(yǎng)。如因住戶保養(yǎng)不善而導致相鄰單位或公共部位的損毀，有關(guān)住戶必須承擔賠償責任。

　　2.居屋的安全保衛(wèi)

　　根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)保安公司提供全天安保服務，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。

　　3.居屋的清潔服務

　　根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)清潔公司負責公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺等。

　　4.居屋的物業(yè)保險

　　根據(jù)《公共契約》，房屋委員會代各業(yè)主購買火災及其他意外保險，由辦事機構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分攤收取。

　　(三)私人樓宇

　　在中國香港自由經(jīng)濟體制下，中國香港政府對私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動業(yè)主自主管理原則，政府持平衡、協(xié)調(diào)的立場。中國香港政府通過立法，引導業(yè)主成立群眾性社會組織，辦理注冊登記后成為社團法人，進行自我管理;也可以通過訂立合同，委托專業(yè)物業(yè)管理公司對其房屋進行維修、養(yǎng)護與管理。

　　為改善居住環(huán)境，樓宇內(nèi)的各項設(shè)施和設(shè)備，應有適當?shù)谋ｐB(yǎng)。通常需要注意保養(yǎng)的地方包括樓宇的外墻、內(nèi)墻、上蓋及地面。此外，水泵、消防設(shè)備等均應經(jīng)常檢查，如有需要應立即換上適合配件，水箱亦定期清洗。

　　在中國香港，私人樓宇如果日久失修，外墻破損或石粒松落，屋宇地政署會對大廈業(yè)主發(fā)出指令，著令業(yè)主在一段期限內(nèi)完成維修工程，而業(yè)主必須對指令作出反應。否則于指定期限滿后，政府將代聘承建商進行施工，一切費用(包括監(jiān)工費用)，由業(yè)主承擔(即按公共契約內(nèi)的業(yè)權(quán)份數(shù)分擔)。

　　(四)其他樓宇

　　1.商場

　　商場是向消費者提供包羅萬象的各類商品的場所，其中百業(yè)陳列，因而樓宇管理工作更顯復雜。而商場樓宇管理的服務對象主要是兩類，一類是顧客，另一類是店東;前者希望商場安全舒適，后者希望商場提供更多生意。而為這兩類服務對象提供周到滿意的服務，則是商場樓宇管理的主要目標。商場樓宇管理工作主要有以下幾個內(nèi)容：

　　(1)確保樓宇設(shè)施和結(jié)構(gòu)不隨意更動。通常，租用商場店鋪的業(yè)主都要進行裝修，其間往往會對商場原先的空調(diào)、消防、給水排水設(shè)備加以改動。管理人員應針對這一情況，訂立一套裝修守則供商戶參考，保證不因其裝修工程而影響商場整體設(shè)施。

　　(2)增加商場人流以增加其營業(yè)額。提供一個舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件，而商場獨特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪樓宇管理公司不僅在招商時要注意選擇有市場力的商店，而且更應以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名商號落戶開店。管理人員在審查商戶的裝修圖時，要特別注意店面、招牌的設(shè)置是否符合商場的整體形象。

　　(3)交通便捷、停車有位對商場至關(guān)重要。樓宇管理人員應爭取公共汽車就近設(shè)站，甚至可以自備小客車在公共汽車站和商場之間往來接送顧客。商場內(nèi)交通順暢，有電梯、自動扶梯服務，這也是至關(guān)重要的一條。

　　通過良好的樓宇管理可以樹立商場的美好形象，吸引顧客。為此，管理人員還應該做到，在適當?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌，商店的招牌應妥善管理，保持整潔美觀。設(shè)備設(shè)施應加強養(yǎng)護，減少停機率，為顧客提供方便及不間斷的服務。餐館、飲食店、百貨店、劇院及公共娛樂場所的空調(diào)設(shè)備要運行正常，冷熱相宜。防火通道要保持暢通無阻。所有的固定裝置、設(shè)備、裝飾品都必須達到一定的高度和牢度，符合安全標準，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經(jīng)常監(jiān)督檢查，以免造成污染和對他人的滋擾。

　　2.工業(yè)大廈

　　工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場地之用，因而水、電、燃料的供應和通道暢通是不可或缺的條件。樓宇管理必須保證能源供應的通暢，同時要注意防止某些廠家因負荷超載而導致災害。

　　工業(yè)大廈內(nèi)部運輸系統(tǒng)必須有足夠的能力和順暢的系統(tǒng)，進出原料、設(shè)備或產(chǎn)品的裝卸區(qū)域一定不能被租戶占為堆場、倉庫，而且裝卸作業(yè)占位也不能耽擱，這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。

　　工業(yè)大廈是最難管理的物業(yè)，其存在的常見問題主要有：公用部位與防火通道易受堵塞;廠家存儲易燃物品易造成火警;笨重的機器與存放過多的貨物，超過樓面結(jié)構(gòu)所能承受的荷載;機器運行時的振動荷載過大;廠家搭建違章建筑;因使用公用電梯及公用貨物裝卸而引起糾紛;因使用不當或頻繁使用，造成房屋損耗嚴重，養(yǎng)護維修費用高，電梯與其他樓宇設(shè)施容易受損;由于使用過度，人多手雜，樓字難以保持清潔。造成這類問題的原因，是使用這類樓宇的人員的文化素質(zhì)較低。

　　3.辦公樓

　　辦公樓需要高標準、高質(zhì)量的管理服務。這類樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，除自動控制的高檔電梯與升降機外，還有由電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng)、中央空調(diào)、通風、保安監(jiān)控、自動給水濾水、消防自動報警以及應急自備電力等設(shè)備。這些設(shè)備需要由具備專業(yè)知識與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清潔。辦公樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。

　　辦公樓的管理主要是保持高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。對樓宇管理工作來說，確保通信設(shè)施的先進、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。一般而言，租戶公司的人員與來訪者來來往往，絡繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節(jié)，兩者之間的關(guān)系尤應加以注意。

　　二、物業(yè)管理的財務安排

　　為履行樓宇、屋村管理的職責，必須有相應的財務安排加以保證。既要籌集資金，又要用好資金，經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益兼收。

　　中國香港房屋管理的財務安排主要有以下幾個方面：

　　(一)編制管理預算案

　　首先，在接受管理任務時應弄清管理任務的各個方面。為此，必須收集有關(guān)資料，了解樓宇的結(jié)構(gòu)、成新等情況，了解公共地方的界定，公用設(shè)施的種類、數(shù)量和分布，了解業(yè)主對管理的要求和管理機構(gòu)所應承擔的責任等。

　　其次，對各項職責進行經(jīng)濟分析，核算所需經(jīng)費開支。如果是舊房老村，可查閱往年的各項開支記錄;如果是新房新村，則比較相近情況。在了解、掌握應開支的情況后，再結(jié)合新年度增加或減少的項目以核算需增加或減少的支出。此外，在通貨膨脹的情況下，還須預計因通貨膨脹而引起的費用變化。總之，應盡可能地預先核算各種經(jīng)費開支，努力使預算案具有科學性和準確性。由于一些不可預見的因素，因而整個預算案除了較為準確地確定各項可預見的開支外，還應列入一定比例的不可預見性開支。不可預見性開支的多少視管理的對象、性質(zhì)等情況而定。

　　最后，根據(jù)所需的經(jīng)費開支確定應有的收入。樓宇、屋村管理的財務安排一般應遵循“量出而入”的原則，也就是努力做到“保證必需、收支基本相抵”。這個原則的確定，是基于樓宇、屋村管理的基本任務，是為住戶提供多方面的優(yōu)質(zhì)服務，既需要有足夠的經(jīng)費來源，又不以盈利為目的。如果不是“量出而人”而是“量入而出”，有可能會出現(xiàn)因資金短缺而影響管理任務的完成;如果不是“收支基本相抵”，也可能出現(xiàn)為多盈利而出現(xiàn)收人過多，增加住戶經(jīng)濟負擔?！傲砍龆搿钡脑瓌t是樓宇、屋村管理的財務安排的一般原則，更是確定管理費或租金的重要依據(jù)。

　　所有這些收與支的厘定，就構(gòu)成樓宇、屋村管理的財務預算案。

　　(二)管理費的厘定

　　中國香港樓宇、屋村管理費主要用于以下幾個方面的開支：

　　1.管理維修人員的薪金，長期服務金，醫(yī)療、勞保等費用;

　　2.公共地方和公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)費;

　　3.清潔用料和服務費;

　　4.公用水電費;

　　5.火災及共用部位的責任保險;

　　6.管理處差餉(稅金)、電話、文具及雜費;

　　7.其他和管理有關(guān)的支出;

　　8.不可預見性開支。

　　按照“量出而入”的原則，一般是依據(jù)上述開支項目確定全年度應支出或?qū)⒅С龅目偨痤~，然后再確定每個單位及每個業(yè)主所應付的管理費。

　　假定：全年管理費總開支為120000元，全部業(yè)權(quán)為100份

　　那么，每份業(yè)權(quán)每年管理費支出=120000/100=1200(元)

　　每份業(yè)權(quán)每月管理費支出=1200元/12月=100元

　　若每個單位業(yè)權(quán)各占一份，各單位每月所繳之管理費即為100元;若某些單位所占業(yè)權(quán)不只一份，那么則依其實際占有之份數(shù)確定其應繳管理費之總額。

　　(三)公屋租金的厘定

　　租金主要用于維持房屋的再生產(chǎn)。就維持某房屋的再生產(chǎn)而言，可視為簡單再生產(chǎn)，其租金構(gòu)成應包括：房屋維修費、管理費、拆舊費、利息、稅金和保險費、地租，這即成本租金。若某房屋的租金，不僅為自身的再生產(chǎn)還可適當積累以擴建、增建新房，則叫擴大再生產(chǎn)。能進行擴大再生產(chǎn)的租金除了包括上述八項因素之外，還應包括一定的利潤，即所謂九項租金或商品房租金。商品房市場受市場規(guī)律調(diào)節(jié)，由相互競爭的開發(fā)商所提供的私人樓宇一般屬于此種類型。

　　在中國香港，為緩解嚴重的住房問題，政府出面組建大量公屋，并在居民難以按市場房價購買或難以按市場租金租賃住房的情況下，也采取相應的優(yōu)惠和資助政策。租金的厘定，在中國香港的公屋政策中占有重要的地位。租金的高低直接影響到居民的生活，影響到社會的穩(wěn)定繁榮，所以需要妥善厘定。中國香港公共屋村的厘定受以下因素的影響：

　　1.住戶的負擔能力;

　　2.屋村的對比價值;

　　3.稅金增加額;

　　4.通貨膨脹及維修和管理費用的增加。

　　房屋委員會經(jīng)考慮上述因素后而厘定的租金是以每平方米計算，而各單位的租金則是把每平方米所征收的租金乘以單位面積而得出。目前，新屋村租金只約為市值的四分之一或三分之一，而較舊屋村的租金則比市值更低。房屋委員會之所以能夠?qū)⒆饨鹁S持在這樣低水平，乃因政府給予巨額資助，及免費撥地予房屋委員會興建公屋。租金所得，主要用來支付各項經(jīng)常性開支。由于大部分現(xiàn)有屋村租金偏低，所以屋村經(jīng)費經(jīng)常出現(xiàn)赤字。因此，房屋委員會認為，所有公屋住戶都無權(quán)終生享用當局巨額資助的公共房屋。因此，那些經(jīng)濟環(huán)境已改善的家庭，可負擔較高的房屋支出。經(jīng)過民意咨詢后，房屋委員會為善用資源，使更多亟需房屋資助的家庭受益，由1987年4月實施，規(guī)定凡住滿公屋首10年的住戶，其家庭成員的總收入，若超過資助收入限額，則需繳付雙倍凈額租金另繳差餉。但假如日后他們的收入降至資助收入限額以下，仍可申請恢復原有租金。

　　租金每隔三年檢討一次，由房屋委員會的管理小組開會討論來決定，主要是將開支來作詳細分析。開支包括房屋署職員薪金，保養(yǎng)建筑物費用、清潔費、電費、行政開支、政府貸款予建筑的利息、折舊率等，來取得一個經(jīng)營成本的數(shù)據(jù)。例如，上次檢討租金的成本數(shù)據(jù)，每平方米約為港幣19元。故此，現(xiàn)時的福利租金，一律訂為每平方米港幣19元。由于成本不斷上漲，房屋委員會每隔三年就要檢討此類租金，假如居民在經(jīng)濟上沒有能力繳付調(diào)整后的租金，房屋委員會會安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位。

編輯推薦：

2014年物業(yè)管理師資格考試教材變化老師解析
2014物業(yè)管理師考試VIP套餐   兩年學習保障
2014物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》章節(jié)知識點匯總
10-13年物業(yè)管理師考試歷年考試真題各科全
2014年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡輔導遠程招生簡章

　　三、物業(yè)管理的法制化

　　中國香港素以“自由主義”著稱，又以法治聞名，二者有機結(jié)合，構(gòu)成“活而不亂，管而不死”的所謂“大籠子”政策。樓宇、屋村的管理要使各方面的利益得到保障，既不能各自為政、各行其是，也不能臨渴掘井，就事論事。因而建立健全法制體系，確立人們的行為準則，是十分必要的。

　　(一)中國香港房屋管理的公共契約

　　隨著樓宇、屋村的興建，一個屋村、一座樓宇住戶之多，事務之雜，各類活動、各種關(guān)系之交錯，客觀上需要共同遵守的行為準則，于是以共同辦好樓宇、屋村管理為宗旨的公共契約便應運而生。從20世紀70年代起，中國香港政府就開始推行樓宇、屋村管理公共契約制度，使公共契約制度化、法制化。

　　公共契約屬于協(xié)議、合約性質(zhì)，反映樓宇、屋村各個方面的共同意志，由各方共同審定，共同遵守執(zhí)行。公共契約具有法律效力，它的制定、執(zhí)行和修改，均須以有關(guān)法律、法令為依據(jù)，在法律上對簽署各方，包括發(fā)展商、管理公司、業(yè)主及其承租人都有約束力，各參與公共契約簽署者均須遵守。

　　1.關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務。

　　(1)業(yè)主的權(quán)利：業(yè)主通過合法程序購得之物業(yè)，從總體上對之擁有業(yè)權(quán)，公共契約則具體明確規(guī)定其權(quán)益。一般包括：

　　a、獨立擁有、使用、居住及享用其名下單位以及租金收益;

　　b、全權(quán)將其名下所占的業(yè)權(quán)份數(shù)，連同上述的權(quán)利及權(quán)益，自由出售、轉(zhuǎn)讓，出租或準許他人使用，而不受其他業(yè)主干涉;

　　c、可與其他業(yè)主共同自由使用大廈的公共部位及其設(shè)施;

　　d、對大廈的各項管理決策擁有投票權(quán)，每一份業(yè)權(quán)一票;

　　e、業(yè)主如引用公共契約以采取法律行動時，應事前征詢法律界人士的意見及指導，以確保并無誤解公共契約內(nèi)容;

　　f、各業(yè)主可根據(jù)條款，監(jiān)督管理公司和管理人員的工作。

　　(2)業(yè)主的義務和責任：

　　a、業(yè)主在行使上述權(quán)利時，須遵守公共契約的規(guī)定;

　　b、業(yè)主須依照公共契約的規(guī)定，負責其名下應分擔的管理費及其他基金款項;

　　c、業(yè)主須負責維修大廈的主要結(jié)構(gòu)，包括外墻、公共部位及公用設(shè)施;

　　d、業(yè)主須繳交其名下單位應當繳付的稅項、差餉等;

　　e、業(yè)主占用其名下的單位時，須遵守大廈公共契約的規(guī)定;

　　f、業(yè)主須遵守業(yè)主會或管理人員所訂立的“住戶守則”。

　　(3)約束業(yè)主使用樓宇的公共契約條款：

　　a、不得改建樓宇的結(jié)構(gòu)，或加建、擴建、拆除任何建筑物;

　　b、不得干擾樓宇任何公共部位或暗渠、排水道、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)備;

　　c、不得將其名下單位作非法或不道德用途，或在單位內(nèi)進行任何足以妨礙或侵擾其他住戶的事項;

　　d、不得妨礙他人使用公共部位及公用設(shè)施;

　　e、不得在樓宇內(nèi)進行任何足以引致樓宇所投購保險失效，或引致保費增加的事情;

　　f、不得經(jīng)營大廈公共契約所禁止的行業(yè)，例如經(jīng)營公寓、舞廳、殯儀業(yè)等;

　　g、業(yè)主按照大廈公共契約各類單位的用途，使用其名下單位。

　　2.關(guān)于樓宇、屋村管理者的權(quán)利和責任。

　　中國香港樓宇、屋村管理的公共契約規(guī)定其管理者一般為管理委員會。管理委員會負責樓宇、屋村的管理、保養(yǎng)及經(jīng)營。除特別規(guī)定外，一般委員會有全權(quán)辦理一切保養(yǎng)及管理的事務?？偟膩碇v，管理委員會有下列權(quán)利、職責及義務：

　　(1)征收、收取及收受所有本契約規(guī)定業(yè)主應繳付之款項。

　　(2)擬訂、撤銷及修訂大廈規(guī)則以管制該樓宇、屋村及其服務設(shè)施、康樂設(shè)施之使用、經(jīng)營及保養(yǎng)，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來探訪人士之行為。所有大廈規(guī)則不時所作之修訂或增訂將張貼在屋村之布告板上，同時所有業(yè)主及所有代表業(yè)主或業(yè)主授權(quán)之人士均須遵守該大廈規(guī)則及所有修訂或增訂之條文。

　　(3)以該委員會名義，代表該屋村之業(yè)主，為屋村內(nèi)所有大廈及設(shè)施，向聲譽良好的保險公司投保及投購火險、公共責任保險與管理及保養(yǎng)人員之傭主責任保險，以及代表業(yè)主繳付以保持此等保險生效而須繳付的保險費。投保項目及投保額將由委員會全權(quán)決定。由投保上述大廈之火險或其他保險所得之所有賠償款項，將用以修復該大廈，使其恢復原狀，并用以補償該大廈因遭損失而蒙受之損失。

　　(4)安排清理該屋村各單位及公共部位之垃圾。

　　(5)維修該屋村內(nèi)所有大廈公共部位之照明及通風設(shè)備，以及所有屬于該屋村公用設(shè)備一部分之滅火設(shè)備，并保持其功能良好。

　　(6)保持及維持該屋村公共部位環(huán)境清潔衛(wèi)生。

　　(7)維修該屋村所有大廈之主要結(jié)構(gòu)(包括外墻、屋頂、公共部位及結(jié)構(gòu)物)、設(shè)備、器具、服務設(shè)施、設(shè)施及公共部位，保持其功能良好，并在有需要時更換任何需要替換之部分。

　　(8)每隔若干合理時間所需加漆、粉飾或修補時，及在任何政府部門提出要求時，為該屋村內(nèi)所有需要加漆或粉飾或用水泥漿或其他適當之材料修補。

　　(9)更換該屋村內(nèi)任何大廈之公共部位門窗之破爛玻璃。

　　(10)維修該屋村內(nèi)公用設(shè)施及保持其功用良好。

　　(11)維修該屋村內(nèi)所有大廈之升降機，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機及升降機零件。

　　(12)防止該屋村及其大廈任何公共部位或該屋村內(nèi)之道路、小徑及空地遭受障礙，以及停泊在該屋村任何地方之車輛移走，并向車主征收該委員會不時厘定的拖車費和停車費。

　　(13)拆遷該屋村內(nèi)任何地方之非法或違犯以下所載大廈規(guī)則及本契約規(guī)定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭篷、托架、設(shè)備、障礙物或物件，并向豎設(shè)或安裝此等搭建物或其他物體之單位業(yè)主收取拆移所需之費用。

　　(14)委托一名律師，授權(quán)其代表屋村所有業(yè)主處理及接受所有與該屋村的服務設(shè)施、器具及設(shè)備有關(guān)之法律訴訟文件。

　　(15)防止任何人士未經(jīng)委員會許可而泊車、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑、空位及空地或其他任何地方。

　　(16)防止該屋村內(nèi)任何業(yè)主、居民或房客違反向政府承批該土地時所訂官契之任何規(guī)定，并在有任何違反官契規(guī)定之情形時，采取索取行動。

　　(17)防止任何人士更改或損壞該屋村任何部分或其他任何設(shè)備、器具。

　　(18)保養(yǎng)、修復草坪及道路等設(shè)施。

　　(19)繳付該委員會根據(jù)該官契規(guī)定繳付之地稅及其他費用。

　　(20)支付公用水、電費用、管理員工薪金和各類管理費用。

　　(21)向該屋村內(nèi)每單位之業(yè)主收取按本契約規(guī)定業(yè)主應繳付之業(yè)主責任保證金。

　　(22)依照該委員會指定的辦法，向每一單位的業(yè)主征收及收費按照本契約規(guī)定各該業(yè)主應分擔之該屋村管理、保養(yǎng)費用及開支。

　　(23)將該委員會因履行本契約之職責所支付一切開支及所收取的一切款項正確記賬，并每年將該賬目張貼在該屋村的布告板上。

　　(24)代表所有業(yè)主進行與政府或任何公用事業(yè)機構(gòu)或其他有關(guān)機構(gòu)或任何其他人士洽辦任何涉及該屋村及其設(shè)備、器具、服務設(shè)施之事務。

　　(25)代表所有業(yè)主訂立契約，聘請、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專業(yè)人員、顧問人員及顧問公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員及其他管理、保養(yǎng)、行政人員，以提出、主持、進行及答辯有關(guān)涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。

　　(26)確保業(yè)主遵守及履行本契約的規(guī)定、條件及章則，并在任何違反本契約規(guī)定之情形時，采取行動，包括提出、主持并答辯法律訴訟，以及登記及征收有關(guān)費用。

　　(27)在該屋村內(nèi)控制、指揮及管理車輛交通。

　　(28)處理其他一切合理而有關(guān)該屋村管理之雜務。

　　(二)房屋管理的法律依據(jù)

　　中國香港樓宇、屋村管理的公共契約是有關(guān)各方直接遵循行為規(guī)范，它能具有法律效力的關(guān)鍵在于，自始至終以法律為依據(jù)。公共契約的宗旨、內(nèi)容和制訂程序符合法律規(guī)定;公共契約的執(zhí)行、監(jiān)督和保證均憑借法制;若對公共契約的解釋、貫徹的出現(xiàn)異議和爭端，更須直接上訴法院，依法裁決和處理。

　　中國香港樓宇、屋村管理的法制化，實際上包含公共契約和相關(guān)法律的成龍配套相互為用，體現(xiàn)出依法管理的系列化、規(guī)范化。

　　在中國香港，同樓宇、屋村管理有關(guān)的法律依據(jù)，主要有以下幾個條例：

　　1.房屋條例

　　該條例是為房屋委員會的設(shè)立、各級組織機構(gòu)管理權(quán)限的明確而制訂的。于1973年4月1日公布，列為中國香港法例第283章。房屋條例給樓宇和屋村管理機構(gòu)設(shè)置和權(quán)限提供較高層次的法律依據(jù)。

　　2.多層大廈(業(yè)主立案法團)條例

　　該條例是在加強樓宇、屋村管理的原則指引下有效發(fā)揮業(yè)主集體自治力量而確立的法例。該條例首先賦予業(yè)主立案法團的成立以法律地位。根據(jù)此條例，樓宇、屋村的業(yè)主有權(quán)成立自己的組織――業(yè)主立案法團。

　　成立業(yè)主立案法團的第一步工作是召開業(yè)主大會。業(yè)主大會選出管理委員會的成員，包括主席、秘書等;第二步是管理委員會于成立后14天內(nèi)，依照條例規(guī)定向田土注冊處處長申請注冊為立案法團。

　　業(yè)主立案法團成立后，日常的管理事務及決策，將交由管理委員會負責處理。而管理委員會則按時向各業(yè)主報告會務。因此，管理委員會除了在各分會業(yè)主注冊成立立案法團之日起一定時間內(nèi)，安排召開該法團的第一次周年大會外，每年還要召開周年大會一次。同時，每次都要將賬目結(jié)算清楚，呈交大會審核。

　　3.規(guī)劃條例

　　規(guī)劃條例既是城市和樓宇、屋村建設(shè)的藍圖，也是有關(guān)管理的依據(jù)，它在依法治城和依法治區(qū)中，均有基礎(chǔ)性的作用。中國香港早在1939年即行制定，列為中國香港法例的第131章。該法例要求城市規(guī)劃要“像設(shè)計一座大廈的造型一樣，通過進行系統(tǒng)的準備和制定合理布局的市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，促進社會的健康、秩序、福利和公共福利的發(fā)展”。該法例還賦予被批準的規(guī)劃以法律效力，不僅是規(guī)范城市、進行宏觀管理的法律依據(jù)，也是規(guī)范建筑物，從事樓宇、屋村管理的法律依據(jù)。

　　4.建筑物條例

　　該條例是對包括住宅、商店、辦公室和各類公用房屋、設(shè)施在內(nèi)的建筑物進行直接管理的法律規(guī)范，除對建筑工程的申報、批準等有詳盡的規(guī)定、嚴格的程序外，對建筑物的使用、改動等也有相應的要求和規(guī)范。

　　5.消防條例

　　該條例對預防和制止火災作出規(guī)定，這是樓宇、屋村管理的重要依據(jù)和法律保證。條例規(guī)定，任何設(shè)有消防裝置或設(shè)備樓宇之業(yè)主，或業(yè)主不在場時，其住客須隨時保持該幢裝置或設(shè)備操作效能良好，并須每12個月至少由注冊之消防裝置承辦商檢查該幢消防裝置及設(shè)備一次。

　　6.公共衛(wèi)生條例

　　對維護樓宇、屋村的公共衛(wèi)生作出明確規(guī)定，以便嚴格制止“臟、亂、差”現(xiàn)象。

　　7.防止賄賂條例

　　把廉政建設(shè)具體化、法制化，對健全和加強管理有著深刻的意義。根據(jù)《防止賄賂條例》第九條，任何雇員，包括受雇為大廈管理員、清潔工或維修工的，未經(jīng)雇主許可，在執(zhí)行與職務有關(guān)的事務上索取或接受任何利益，即屬違法，而提供利益者，也同屬違法。

　　四、物業(yè)管理人員的培訓

　　中國香港樓宇、屋村管理能有高水平，在很大程度上是由于管理人員具有較高的素質(zhì)，而管理人員之所以能有較高的素質(zhì)，則應歸功于人們對培訓工作的重視和建立了一整套嚴密的培訓制度。

　　中國香港房屋署有近萬名職工，擁有許多有經(jīng)驗的建筑師、工程師及居住小區(qū)管理人員。為了提高工作水平，他們很重視對職員的教育和培養(yǎng)，提倡“一生功業(yè)在房署”，為公共房屋事業(yè)貢獻力量，房屋署在中國香港大學協(xié)助下，舉辦了三年制“屋村管理”專業(yè)的進修班，選派職員去進修提高。對新招聘的房屋事務助理員進行就職訓練。所以，房屋署的人員都精通自己的業(yè)務，各項工作很有秩序，職責分明。各種資料、數(shù)據(jù)比較齊全，工作效率很高，成為主管政府投資建房和經(jīng)營管理的全權(quán)機構(gòu)。

　　另外，房屋署還設(shè)有專門的訓練組作為經(jīng)常性的培訓辦事處。訓練組由一個主任、三個骨干職員和兩個文職所組成。除了訓練組進行經(jīng)常性培訓工作外，還有一系列機關(guān)和學校從事相應的培訓工作。

　　中國香港樓宇及屋村管理的培訓課程，大體上可分為四大類：

　　1.基層管理員、護衛(wèi)員培訓課程

　　基本上由個別管理公司舉辦新人入職培訓課程或由政務處、職業(yè)培訓局及部分社區(qū)團體舉辦之短期課程。培訓內(nèi)容主要介紹管理部門之運作，管理員工工作守則及基本水電維修常識。培訓時間長短由數(shù)小時、數(shù)星期至數(shù)個月不等。

　　2.初級管理階層員工培訓課程

　　中國香港職業(yè)培訓局屬下之工業(yè)學院為初級物業(yè)管理員工提供兩年制全日及三年制夜間物業(yè)管理及估值課程，科目包括樓宇結(jié)構(gòu)營造，保養(yǎng)維修，法律，物業(yè)管理，經(jīng)濟，物業(yè)估值及辦公室事務等。

　　3.中級管理階層員工培訓課程

　　中國香港理工學院為中級管理階層員工提供三年制夜間估值及物業(yè)管理高級證書課程。

　　修讀科目有：

　　(1)辦公室管理

　　(2)樓宇保養(yǎng)及維修

　　(3)城市及地區(qū)規(guī)劃

　　(4)法律

　　(5)物業(yè)管理

　　(6)估值

　　每學年為30個星期，每星期上課三晚，每晚兩小時。

　　4.高級及行政階層管理職員培訓課程

　　中國香港大學校外課程部三年制部分給假房屋管理文憑課程。所有學員(就職于物業(yè)管理行業(yè)并由雇主保送)需通過一個入學考試并需要修讀一個50小時之英文課程及格后才可進修這門課程。

編輯推薦：

2014年物業(yè)管理師資格考試教材變化老師解析
2014物業(yè)管理師考試VIP套餐   兩年學習保障
2014物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》章節(jié)知識點匯總
10-13年物業(yè)管理師考試歷年考試真題各科全
2014年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡輔導遠程招生簡章