2014物業(yè)管理師經(jīng)營管理:盈利指標計算方法
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盈利指標計算方法
(一)動態(tài)指標
1.財務(wù)凈現(xiàn)值
財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV),是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和,是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標。
基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù),是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率,稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。
財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為:
式中 NPV――項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值;
ic――基準收益率或設(shè)定的目標收益率。
如果NPV大于等于0,說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求,因而在財務(wù)上是可以接受的。如果NPV小于0,則項目不可接受。
2.財務(wù)內(nèi)部收益率
財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR),是指項目在整個計算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率,是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為:
式中CI――現(xiàn)金流入量;
CO――現(xiàn)金流出量;
(CI-CO)t――項目在第t年的凈現(xiàn)金流量;
t=0――項目開始進行的時間點;
n――計算期,即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期(年、半年、季度或月)。
財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著,到項目壽命期終了時,所有投資可以被完全收回。
財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值,如果為正,則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負值各一個,最后用內(nèi)插公式求出,內(nèi)插法公式為:
式中i1――當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率;
i2――當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率;
NPV1――采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值;
NPV2――采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值。
式中i1和i2。之差不應(yīng)超過1%~2%,否則,拆現(xiàn)率i1、i2。和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系,從而使所求得的內(nèi)部收益率失真(圖3-12)。
內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率,項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率以比較,當IRR大于ic時,則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。如IRR小于ic,則項目不可接受。
當投資項目的現(xiàn)金流量具有一個內(nèi)部收益率時,其財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)NPV(i)(圖3-13)。從圖3-13中可以看出,當i值小于IRR時,對于所有的i值,NPV都是正值;當i值大于IRR時,對于所有的i值,NPV都是負值。
3.動態(tài)投資回收期
動態(tài)投資回收期(Pb),是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益抵償全部投資所需的時間,是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產(chǎn)投資項目來說,動態(tài)投資回收期自投資起始點算起,累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份,其計算公式為:
式中Pb――動態(tài)投資回收期。
(二)靜態(tài)指標
1.靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期( ),是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示,對房地產(chǎn)投資項目來說,靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。
2.現(xiàn)金回報率
現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中,每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?,F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中,稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。
例如,某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元,其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款,余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元,則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為:2.8/20×100%=14%;如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬元,則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為:2.2/20×100%=11%。
現(xiàn)金回報率指標非常簡單明了:它與資本化率不同,因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同,因為該回報率可能是稅前的,也可能是稅后的。
3.投資回報率
投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中,每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說,投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值,還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。該指標反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之間。
在不考慮物業(yè)增值收益時,投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值)/權(quán)益投資數(shù)額;當考慮物業(yè)增值收益時,投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額。
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