2014物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理考點(diǎn):財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
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財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
房地產(chǎn)投資分析的目的,是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。
盈利能力指標(biāo),是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo),包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中:靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下,直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),這些指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便,通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用;動(dòng)態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響,要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值,將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果,適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。
清償能力指標(biāo),是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外,為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu),更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如表3-1所示。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
表3-1
盈利能力指標(biāo) |
清償能力指標(biāo) | |
靜態(tài)指標(biāo) |
動(dòng)態(tài)指標(biāo) | |
投資回報(bào)率 |
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR |
借款償還期 |
現(xiàn)金回報(bào)率 |
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV |
償債備付率 |
靜態(tài)投資回收期殘 |
動(dòng)態(tài)投資回收期Pb |
資產(chǎn)負(fù)債率 |
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