基本制度教材考點:物業(yè)服務收費、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審
【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。
第二章物業(yè)管理服務
第二節(jié) 物業(yè)服務收費、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審
物業(yè)服務收費原則
(一)合理原則
物業(yè)服務收費水平應當與我國經(jīng)濟發(fā)展狀況和群眾現(xiàn)實生活水平協(xié)調(diào)一致,既不能超出業(yè)主的實際承受能力,也不能一味降低收費水平,進而造成業(yè)主房屋財產(chǎn)的貶損和制約群眾生活水平的提高。因此,研究和確定物業(yè)服務收費標準,應當面向?qū)嶋H,客觀決策。
目前,除實際市場調(diào)節(jié)價的高檔項目外,有些中小城市的普通住宅物業(yè)收費難以滿足房屋及設備設施維修養(yǎng)護的基本需要,房屋及設備設施加速損壞,縮短正常使用期限的情況較為嚴重。因此,除政府有關部門對此應結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展和群眾生活水平的提高,適當調(diào)整物業(yè)服務費用的政府指導價標準,物業(yè)管理企業(yè)也應當向業(yè)主作好宣傳解釋工作。
一方面要深入宣傳,增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識。很多業(yè)主不了解房屋養(yǎng)護管理需要大量費用,而是簡單的認為,購買房屋后就可以一勞永逸。房屋保養(yǎng)需要大量的追加投資,根據(jù)大量實際數(shù)據(jù)測算,磚混結(jié)構(gòu)房屋的建安造價與建筑壽命期的維修養(yǎng)護管理費用的比率平均達到1:1,換算到商品房價格與維修養(yǎng)護管理費用的比率,要達到1:0.7左右。因此如果維修費用不足,不能正常的進行保養(yǎng)維護,就會加速業(yè)主房屋財產(chǎn)的老化,提前結(jié)束房屋的使用壽命。
另一方面要強調(diào)業(yè)主應當具備的公共意識。一些業(yè)主缺乏公共意識,對維修養(yǎng)護共用部位和共用設施設備漠不關心,甚至推脫責任,怠于履行自己應盡的義務,拒絕交納物業(yè)服務費用或?qū)m椌S修資金,致使其他業(yè)主的共同財產(chǎn)連帶遭受損害。因此通過各種方式,宣傳、教育業(yè)主,了解自己的財產(chǎn)權利和必須履行的公共義務,是一項十分必要的工作。
(二)公開原則
《中華人民共和國價格法》(以下簡稱《價格法》)規(guī)定:“經(jīng)營者銷售、收購商品和提供服務,應當按照政府價格主管部門的規(guī)定明碼標價,注明商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級、計價單位、價格或者服務的項目、收費標準等有關情況。經(jīng)營者不得在標價之外加價出售商品,不得收取任何未予標明的費用。”
2004年10月,國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒布《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》明確物業(yè)服務收費屬于《價格法》調(diào)整范圍,應當明碼標價,物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,依法向業(yè)主公示物業(yè)管理企業(yè)名稱、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費計價方式和收費標準。
(三)收費與服務水平相適應原則
要求物業(yè)服務收費與服務水平相適應,就是要求價質(zhì)相符,業(yè)主花錢買服務必須買得公平合理,符合等價交換原則,物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營作風必須誠實信用,提供的服務質(zhì)量必須貨真價實,接受消費者的監(jiān)督。
等價交換是商品交換的基本原則,也是民事法律關系關于有償服務的基本制度。強調(diào)物業(yè)管理服務應當價質(zhì)相符,是針對現(xiàn)實物業(yè)管理市場情況提出的?,F(xiàn)實中,有相當一部分物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,對價質(zhì)相符的物業(yè)服務原則缺乏足夠的認識。一些物業(yè)管理企業(yè)脫離合同,不重視物業(yè)服務質(zhì)量,單純以物價局的收費批件收取物業(yè)服務費用,造成業(yè)主的不滿。同樣,一些業(yè)主也不考慮物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量和管理成本,仍以福利養(yǎng)房的習慣認識要求物業(yè)管理企業(yè)提供超值服務,以至拒絕承擔物業(yè)管理費用。因此,提高價質(zhì)相符的市場交換意識,是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。
在我國幾十年的計劃經(jīng)濟體制中,房屋與設備設施的維修養(yǎng)護,全部由國家或單位統(tǒng)包統(tǒng)修,居民和職工長期享受著福利住房待遇,基本不存在養(yǎng)房負擔,更沒有住房消費觀念。實行住房商品化后,盡管業(yè)主有了自己的住房,但養(yǎng)房觀念仍然十分淡薄?,F(xiàn)階段我國住房消費水平與國外情況差距依然很大,據(jù)統(tǒng)計,國外住房消費占家庭收入的比例一般都在25%左右,我國城鎮(zhèn)居民住房消費占家庭收入的比例,2000年為7%,2003年為10%。存在這種差距的原因,除少數(shù)生活特困戶外,并非業(yè)主沒有住房消費能力,而是住房消費觀念淡薄所致。因此,確立物業(yè)服務收費與服務水平相適應原則,是住房制度改革政策在住房消費領域的具體體現(xiàn),有利于提升業(yè)主的住房消費觀念。
但是,值得指出的是,對于一些老舊住宅小區(qū)(包括棚戶區(qū))改造后實施物業(yè)
管理,一定要充分考慮到這些小區(qū)內(nèi)有不少業(yè)主的收入較低,物業(yè)管理消費能力有限,因此,提供的服務和收取的費用以不超越他們的承受能力為原則??梢园凑账麄兊男枰峁┳罨镜奈飿I(yè)管理服務,收取相應水平的物業(yè)管理費用。
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物業(yè)服務收費定價形式
《價格法》對于包括服務收費在內(nèi)的價格管理,規(guī)定了三種定價形式:
一是政府定價:是指由政府價格主管部門或者其他有關部門,按照定價權限和范圍制定的價格。
二是政府指導價:是指由政府價格主管部門或者其他有關部門,按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度,指導經(jīng)營者制定的價格。
三是市場調(diào)節(jié)價:是指由經(jīng)營者自主制定,通過市場競爭形成的價格。
我國開展物業(yè)管理以來,政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門,對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務收費管理,一般都實行市場調(diào)節(jié)價,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務項目和標準協(xié)商議定,主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業(yè)服務收費,開始則采取了較為嚴格的管理措施,一般都采取政府定價和政府指導價的管理方式,其中絕大多數(shù)物業(yè)項目都是采取政府定價管理方式。
以政府定價方式管理物業(yè)服務收費,在物業(yè)管理活動開展初期,對于推行物業(yè)管理,穩(wěn)定物業(yè)管理收費秩序,發(fā)揮了重要的積極作用。但是,隨著物業(yè)管理活動的全面展開,以政府定價方式管理物業(yè)服務收費,各種弊端也逐漸暴露,主要體現(xiàn)在以下方面:
(1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質(zhì)量。一些物業(yè)管理企業(yè)取得物價管理部門的收費批件后,根據(jù)收費批件向業(yè)主收費高枕無憂,同時由于收費標準被限制得過死,助長了物業(yè)管理企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進取的消極意識。
(2)制約了業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督權和選擇權。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費批件收取費用,服務好壞都一個價格,業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權利卻受到限制。
(3)因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務內(nèi)容不僅比較復雜,而且各個物業(yè)管理項目情況、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)情況,以及各項服務的實際狀況千差萬別,要求政府取代業(yè)主準確核定收費標準,客觀上是不現(xiàn)實的。由于定價不合理,物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對政府核定的物業(yè)服務收費標準的做法,都不同程度存在著意見。
(4)政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。價格是市場競爭的核心要素,長期持續(xù)的政府定價,限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場的選擇權,物業(yè)管理市場因而喪失活力,物業(yè)管理招投標制度也會流于形式,無法發(fā)揮市場機制的優(yōu)勝劣汰作用。
為此,《物業(yè)服務收費管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式,僅采取政府指導價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理。
物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式是,由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求,制定物業(yè)管理服務的等級標準,然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門,測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務項目的具體收費標準,由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度,結(jié)合本物業(yè)項目的服務等級標準和調(diào)整因素,在物業(yè)服務合同中約定。
以上可以看出,采取政府指導價收費的物業(yè)服務項目,價格主管部門不再針對具體物業(yè)項目審批收費標準,而是針對物業(yè)管理主管部門制定的服務標準制定價格幅度,以便指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務情況協(xié)商服務價格。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費,則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務合同中約定,政府不予干預。
考慮各地經(jīng)濟發(fā)展狀況與市場環(huán)境不盡相同,《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定:“物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”
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物業(yè)管理服務成本構(gòu)成
包干制的物業(yè)服務成本或者酬金制的物業(yè)服務支出,一般包括以下部分:
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位,共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
物業(yè)服務收費形式與成本構(gòu)成
1.包干制收費形式
《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定:“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”實行物業(yè)服務專用包干制的,物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
包干制是目前我國住宅物業(yè)服務收費普遍采用的形式。包干制收費形式下,業(yè)主按照物業(yè)服務合同支付固定的物業(yè)服務費用后,物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同要求和標準完成物業(yè)管理服務。換句話說,就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負,無論收費率高低或物價波動,物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。
包干制物業(yè)收費形式比較簡捷,但交易透明度不高。在收費率偏低時,容易導致物業(yè)管理企業(yè)虧損;在市場不規(guī)范時,個別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務成本來保證企業(yè)利潤,業(yè)主的權益可能受到侵害。
2.酬金制收費形式
《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定:“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”實行物業(yè)服務酬金的,預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
酬金制也稱傭金制,這種物業(yè)服務收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用,目前,不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務支出由業(yè)主負擔,物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務,并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。
為保證實施物業(yè)管理服務所需費用,酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預算和物業(yè)管理合同的約定,先行向物業(yè)管理企業(yè)預付物業(yè)服務支出。物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)對所收的物業(yè)服務支出僅屬代管性質(zhì),不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定,實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè),應當履行以下義務:
(1)物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況;
(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復;
(3)物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
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物業(yè)服務費的繳納和督促
1.非業(yè)主使用人的交費責任
業(yè)主繳納物業(yè)服務費用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權人。在物業(yè)管理活動中,物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,對業(yè)主的物業(yè)進行管理,為業(yè)主提供服務,因此,業(yè)主理所當然的應當向物業(yè)管理企業(yè)支付相應服務費用。在現(xiàn)實生活中,業(yè)主擁有的物業(yè),不一定為業(yè)主所占有和使用。當業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時,業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定,由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用。實際上,物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務。鑒于物業(yè)使用人實際占有和使用物業(yè),是真正享受物業(yè)服務的人,《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的,從其約定。同時,考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務費用的第一責任人,業(yè)主的地位相對穩(wěn)定,而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務合同的當事人,而且變動相對較快,為了保障物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,《條例》進一步規(guī)定,即使存在這一約定,業(yè)主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任,是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務費用繳納的約定時,業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務費用的義務,物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務費用。
2.未交付房屋的交費主體
在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè),產(chǎn)權的多元化需要一個過程。在建設單位銷售物業(yè)之前,建設單位是惟一的業(yè)主。如果建設單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理服務的,應當支付物業(yè)管理服務費用。在物業(yè)開始銷售給眾多分散的業(yè)主時,建設單位仍然需要就沒有售出的物業(yè)以及沒有交付給業(yè)主的物業(yè)繳納物業(yè)服務費用;已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務費用由業(yè)主繳納。因為已竣工沒有售出物業(yè)的產(chǎn)權仍然屬于建設單位,作為產(chǎn)權人當然有義務繳納服務費用;對于沒有交付給物業(yè)買受人的物業(yè)而言,物業(yè)的實際占有人還是建設單位,物業(yè)的產(chǎn)權往往也還沒有轉(zhuǎn)移給買受人,買受人也沒有享受到物業(yè)服務。因此,《條例》規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。
3.業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務
按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金,應當是業(yè)主自覺履行的義務。但現(xiàn)實中,業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定,逾期不交納服務費用或者服務資金的情況也客觀存在,有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費的情況甚至相當嚴重。
為維護物業(yè)管理活動的交易秩序,《條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》均明確規(guī)定:對于欠費業(yè)主,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主欠交物業(yè)管理服務費用,必然影響物業(yè)管理服務的質(zhì)量,因此,業(yè)主欠費行為不僅侵害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,而且也損害了其他交費業(yè)主的合法權益,業(yè)主委員會有責任也有義務代表交費業(yè)主督促欠費業(yè)主限期交納物業(yè)管理服務費。對拒不交費的業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)有權依法追繳,但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。依法追繳的方式,就是依據(jù)物業(yè)服務合同關于解決爭議條款的約定,通過仲裁或向人民法院起訴解決。
代收代交費用
一般而言,業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間,是一種合同關系。作為合同當事人,業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當按照法律的規(guī)定和合同的約定,來行使合同權利和履行合同義務。其中,向業(yè)主收取相應的水、電、氣、熱、通信、有線電視費是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業(yè)單位的權利。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人,沒有義務向公用事業(yè)單位支付這些費用,也沒有權利向業(yè)主收取這些費用。
在物業(yè)管理實踐中,一些供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位往往利用自身的壟斷經(jīng)營地位,強迫物業(yè)管理公司代其收繳本應當由其收繳的費用,并且不給或者少給代理費。更有甚者,在業(yè)主拒交相關費用或者水、電等分戶表和小區(qū)總表數(shù)額不等時,要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應費用。
如果供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位每次均向每一個業(yè)主收費,會導致交易成本增高,對當事人雙方均無益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務人,對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更為熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托,代其向業(yè)主收取相關費用,可以節(jié)省當事人的時間和支出費用,提高辦事效率。因此,物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托,代收有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費的,兩者之間是一種委托合同關系。物業(yè)管理企業(yè)有權根據(jù)自身經(jīng)營狀況,決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托,這些單位無權強制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關費用。
在實踐中,有些物業(yè)管理企業(yè)在代供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收費時,還以手續(xù)費、管理費、勞務費等名目向業(yè)主收取額外費用,引起業(yè)主的不滿。實際上,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間存在三個合同關系,產(chǎn)生三個支付費用(報酬)義務:業(yè)主與供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是供用水、電、氣、熱、通信、有線電視合同關系,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是物業(yè)服務合同關系,物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是委托合同關系。按照第一個合同,業(yè)主應當支付水、電、氣、熱、通信、有線電視費,按照第二個合同,業(yè)主應當支付物業(yè)服務費用,按照第三個合同,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當支付委托報酬。可見,就代收費用而言,物業(yè)管理企業(yè)有權向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報酬,但向業(yè)主收取費用,沒有任何依據(jù)。
根據(jù)上述情況,《條例》為保護業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,維護市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則,對物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用,作出明確規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。”《物業(yè)服務收費管理辦法》進一步明確:“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取手續(xù)費。”其中,“最終用戶” 是指水、電、氣、熱、通信、有線電視的最終使用人,即業(yè)主。“手續(xù)費”是指公用事業(yè)單位與物業(yè)管理企業(yè),應當按照市場原則與委托合同的約定,在平等、自愿、協(xié)商、等價有償?shù)幕A上,由公用事業(yè)單位支付給物業(yè)管理企業(yè)的代理費。
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【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進行復習。
物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)
1.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵守以下原則:
(1)合法性原則
合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定;
(2)相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用。
(3)對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內(nèi)容及服務標準相對應。
(4)合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。
2.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的依據(jù)
核定物業(yè)服務定價成本,應當以經(jīng)會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。
物業(yè)服務定價成本的構(gòu)成
物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。
其中:
1.人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費,以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。
2.物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
3.綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。
4.清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。
5.秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。
6.物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用,以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。
7.辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。
8.管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下,為保證相關的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。
9.固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。
10.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。
物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準
1.工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定;工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定,住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定,超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支,不得在其它項目中重復列支;其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用,也不得在相關費用項目中重復列支。
2.固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法,折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的,成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%-5%計算;個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的,按照實際情況合理確定殘值率。
3.物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內(nèi)容外包給有關專業(yè)公司的,該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。
4.物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的,其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤;物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的,應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤,然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。
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