物業(yè)管理師基本制度教材考點：前期物業(yè)管理招投標制度

　　前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則

　　(一)招標原則與招標形式

　　招標由招標人依法組織實施，前期物業(yè)管理招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。

　　1.招標原則

　　(1)不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。例如采取地方保護主義，限制外地物業(yè)管理企業(yè)參加投標。又如從企業(yè)所有制角度進行限制，不允許民營物業(yè)管理企業(yè)參加投標等。這些以不合理條件限制或者排斥潛在投標人的作法，不僅違背公開、公平、公正、誠實信用的招標投標原則，而且與物業(yè)管理市場化背道而馳。

　　(2)不得對潛在投標人實行歧視待遇。對潛在投標人區(qū)分三六九等區(qū)別對待，也是違背公開、公平、公正、誠實信用的招標投標原則。例如對某些潛在投標人詳盡介紹招標項目并允許查驗項目，而對其他潛在投標人則掩飾項目情況或不給予同等、合理的投標準備時間等。這些做法不僅損害了受歧視投標人的合法權(quán)益，而且必然導(dǎo)致不公正的招標結(jié)果。

　　(3)不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。物業(yè)管理項目招標應(yīng)當實事求是，符合物業(yè)管理項目的資質(zhì)要求和招標市場行情。如果向潛在投標人提出不切實際的投標條件或要求，不僅會導(dǎo)致招標失敗，而且也給投標方造成損害。

　　2.招標形式

　　前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　(1)公開招標、

　　公開招標要求招標人在公共媒介上發(fā)布招標公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標。同時，公開招標還須在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告，以便利全國同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標信息。招標人發(fā)布的招標公告，應(yīng)當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　(2)邀請招標

　　邀請招標也稱定向招標，是指招標人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目，例如，有復(fù)雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項目、有保密要求的物業(yè)管理項目。采取邀請招標方式的，招標人必須向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書內(nèi)容與公開招標的招標公告內(nèi)容相同。

　　3.招標代理機構(gòu)

　　無論公開招標與邀請招標，招標人可以自行組織和實施招標活動，沒有能力組織和實施招標活動的，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，既不能越權(quán)代理，也不能違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定。

　　招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。目前，大中城市一般都有專門從事物業(yè)管理招標投標代理的公司和機構(gòu)。從事物業(yè)管理的招標代理機構(gòu)應(yīng)當具備下列條件：

　　(1)有從事招標代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金;

　　(2)有能夠編制招標文件和組織評標的相應(yīng)專業(yè)力量;

　　(3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標老師名冊。

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　　(二)招標文件的編制與招標項目備案

　　1.招標文件的編制

　　《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定，招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。前期物業(yè)管理招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)招標人及招標項目簡介：包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當達到的標準等;

　　(3)對投標人及投標書的要求：包括投標人資格、投標書形式、主要內(nèi)容等;

　　(4)評標標準和評標方法;

　　(5)招標活動方案：包括招標組織機構(gòu)情況，開標時間和地點等;

　　(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;

　　(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　2.招標項目備案

　　招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料：

　　(1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

　　(2)招標公告或者招標邀請書;

　　(3)招標文件;

　　(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當及時責令招標人改正。

　　(三)招標程序規(guī)則

　　《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定：

　　(1)招標人應(yīng)當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　(2)招標人對已發(fā)出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

　　(3)招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應(yīng)當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。

　　(4)通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應(yīng)當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

　?、傩陆ìF(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成;

　?、陬A(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　?、鄯浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。

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　　物業(yè)管理項目投標規(guī)則

　　(一)投標要求與投標文件

　　投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。由于物業(yè)管理項目的規(guī)模、性質(zhì)、設(shè)備情況、質(zhì)量要求不同，相關(guān)政策和招標人對投標人的企業(yè)資質(zhì)要求也不同。因此，投標人必須達到政策或招標文件要求的企業(yè)資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不符合條件的，投標文件可能被視為廢標。

　　為保證招標項目切實實現(xiàn)良好的物業(yè)管理，招標文件根據(jù)物業(yè)管理項目的特殊需要，可以對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗和業(yè)績提出特殊要求，如對物業(yè)項目設(shè)備有經(jīng)管經(jīng)驗并有良好業(yè)績等，因此投標人還應(yīng)當具有招標文件提出的其他條件。

　　投標人應(yīng)當按照招標文件要求的內(nèi)容編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出相應(yīng)。投標文件應(yīng)當包括以下內(nèi)容：(1)投標函;(2)投標報價;(3)物業(yè)管理方案;(4)招標文件要求提供的其他材料。

　　(二)投標程序

　　1.投標文件的送達

　　投標人應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應(yīng)當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在投標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，投標人應(yīng)當拒收。

　　2.投標文件的補充修改或撤回

　　投標文件送達后，投標人可以補充、修改或撤回投標文件，但必須在招標文件要求投標文件的截止時間前進行。投標人補充、修改或者撤回已提交的投標文件的，應(yīng)當將補充、修改的內(nèi)容作為投標文件的組成部分，并書面通知招標人。在招標文件要求提交招標文件的截止時間后送達的，補充或者修改的內(nèi)容無效。

　　3.投標禁止行為

　　為防止投標人以非法手段騙取中標，《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定了以下禁止行為：

　　(1)投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　(2)投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害投標人或者其他投標人的合法權(quán)益。

　　(3)投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　(4)禁止投標人以向投標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

　　開標、評標和中標

　　(一)開標

　　(1)開標時間應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間進行。

　　(2)開標地點應(yīng)當在招標文件中預(yù)先確定，如變更開標地點，招標人應(yīng)當事先通知投標人，以保證全體投標人準時到場后開標。

　　(3)開標應(yīng)當在招標人、監(jiān)標人、投標人和評標人到齊后公開進行。

　　(4)開標由招標人主持，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。其中，招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，包括投標人對投標書的補充、修改文件，開標時都必須當眾拆封。

　　(5)開標過程應(yīng)當作好記錄，由招標人存檔備查。

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　　(二)評標

　　1.評標老師名冊

　　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立評標的老師名冊，由具有經(jīng)驗的人員組成物業(yè)管理評標老師庫。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以將老師數(shù)量少的城市的老師名冊予以合并，或者實行老師名冊計算機聯(lián)網(wǎng)，以被聘請。

　　房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對進入老師名冊的老師進行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)的培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評標老師資格。被取消評標老師資格的人員，不得再參加任何評標活動。

　　2.評標委員會

　　評標活動由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人的代表和評標老師共同組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的老師不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標委員會的老師成員，由招標人從房地產(chǎn)行政主管部門建立的老師名冊中采取隨機抽取的方式確定。招標人的代表和評標老師與投標人有利害關(guān)系的，不得進入評標項目的評標委員會。

　　3.評標規(guī)則

　　評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應(yīng)當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

　　在評標過程中，評標委員會可以要求投標人進行現(xiàn)場答辯，召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會應(yīng)當按照招標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。除現(xiàn)場答辯部分外，評標活動應(yīng)當在保密的情況下進行。評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，然后對評標結(jié)果簽字確認。

　　評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當重新招標。

　　評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。

　　(三)中標

　　招標人應(yīng)當按照中標候選人的排序先后確定中標人。只有當確定中標的中標候選人放棄中標，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人才可以依序確定其他中標候選人為中標人。招標人應(yīng)當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期是招標人向投標人告知并承諾完成招標、投標活動的期限，投標有效期應(yīng)當在招標文件中載明。

　　招標人確定中標人后，應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時應(yīng)將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并應(yīng)當返還其投標書。

　　招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應(yīng)當附招標代理委托合同。

　　招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，或中標人無正當理由不與招標人簽訂合同，應(yīng)當賠償給對方造成的損失。

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