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物業(yè)管理師基本制度教材考點(diǎn):物業(yè)承接查驗(yàn)制度

更新時(shí)間:2016-03-29 13:49:40 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽123收藏61
摘要   【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教

  【摘要】眾所周知,2015年物業(yè)管理師考試暫停,但是2016年還是要繼續(xù)的,然后2016年物業(yè)管理師考試教材還沒(méi)有出版,考試大綱也并未公布,但是想要報(bào)考2016年物業(yè)管理師考試的考友們可根據(jù)2015年物業(yè)管理師教材進(jìn)行復(fù)習(xí)。

  第三章物業(yè)管理的基本制度

  第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度

  物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義

  《條例》第二十八條規(guī)定:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。現(xiàn)階段,我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接驗(yàn)收制度具有以下幾方面的現(xiàn)實(shí)意義:

  (1)物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收,各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果,有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利,對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益,避免矛盾糾紛,都具有重要的保障作用。

  (2)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度,可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定,重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè),對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量,保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。

  (3)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度,可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端,加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接,保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn),有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。

  物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容

  物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)由物業(yè)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在首位業(yè)主入住之前與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù),并將承接查驗(yàn)記錄作為物業(yè)管理檔案。業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止后,組織新老物業(yè)管理企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng),由原物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù),再由業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)。

  物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分:

  (一)物業(yè)管理資料移交

  物業(yè)資料是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的重要基礎(chǔ)。一方面,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè),對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)時(shí),只有接收了相關(guān)物業(yè)資料才能掌握有關(guān)物業(yè)的基本情況并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。另一方面,隨著科技的發(fā)展,物業(yè)中的科技含量越來(lái)越高,物業(yè)的管理和維護(hù)越來(lái)越需要專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化操作才能進(jìn)行,這些都建立在對(duì)物業(yè)相關(guān)圖紙、資料充分掌握的基礎(chǔ)之上。只有掌握了這些資料,物業(yè)管理企業(yè)才能在業(yè)主報(bào)修或者有突發(fā)事件需要處理的時(shí)候,在最短的時(shí)間內(nèi)找到問(wèn)題的癥結(jié),制定實(shí)施方案予以解決。但是,在現(xiàn)實(shí)生活中,時(shí)常發(fā)生由于建設(shè)單位未能提供物業(yè)資料或者提供的物業(yè)基礎(chǔ)資料不齊全而影響物業(yè)的承接驗(yàn)收和以后正常的物業(yè)管理的情況。《條例》對(duì)此現(xiàn)象進(jìn)行了規(guī)范,要求物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí),建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料:

  (1)竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。

  (2)技術(shù)資料。包括設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。

  (3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。

  (4)物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料;有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料;工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等。

  當(dāng)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)以后,若業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效,前期物業(yè)管理合同終止,原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì),由業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)資料移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

  (二)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

  物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收包括物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收兩個(gè)方面。

  1.物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收

  主要涉及以下內(nèi)容:

  (1)對(duì)給水和暖氣管線做打壓實(shí)驗(yàn),檢查各類(lèi)閥閘是否靈活,各類(lèi)配件、支架是否齊全完好,檢查排水系統(tǒng)是否通暢;

  (2)檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好,所有設(shè)備設(shè)施是否符合國(guó)家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn);

  (3)消防、采暖、電梯等須有政府認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收合格證書(shū);

  (4)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證;

  (5)檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。

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  2.物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收

  (1)檢查道路、圍墻是否完整,物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通;

  (2)臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈,場(chǎng)地是否平整;

  (3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站;

  (4)停車(chē)場(chǎng)是否符合交通管理部門(mén)要求,有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施;

  (5)綠化是否符合設(shè)計(jì)要求,草坪、花卉、喬灌木長(zhǎng)勢(shì)是否良好,有否病蟲(chóng)害。

  第 1 頁(yè):物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義

  第 2 頁(yè):物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容

  第 3 頁(yè):物業(yè)的保修責(zé)任

  物業(yè)的保修責(zé)任

  《條例》第三十一條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。

  物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保證修復(fù)的責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物業(yè)保修期間內(nèi),在保修期間與范圍內(nèi)的房屋維修由建設(shè)單位承擔(dān)首要責(zé)任?!督ㄖā?、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)此都作了明確規(guī)定。為了區(qū)別物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的維修的不同責(zé)任,《條例》進(jìn)一步明確建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的保修責(zé)任,保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān),保修期限與范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

  為了保障住房消費(fèi)者的權(quán)益,加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理,1998年建設(shè)部下發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明制度的規(guī)定》,要求建設(shè)單位在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí),必須提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中的保修承諾,不得低于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》所規(guī)定的保修范圍和保修期限(詳見(jiàn)第四章第四節(jié)商品房銷(xiāo)售管理中有關(guān)內(nèi)容)。

  需要指出的是,《住宅質(zhì)量保證書(shū)》所規(guī)定的保修范圍和保修期限,主要針對(duì)物業(yè)自用部位與自用設(shè)施設(shè)備,而物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備范圍較廣,其中一些保修范圍和保修期限尚無(wú)規(guī)定。由于這部分的保修范圍和保修期限,關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位的責(zé)任界定和經(jīng)濟(jì)利益,需要物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。

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