物業(yè)管理師基本制度教材考點(diǎn)：企業(yè)資質(zhì)管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是《條例》設(shè)定的行政許可，《條例》之所以規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)人關(guān)。

　　近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但是，物業(yè)管理市場(chǎng)存在不同程度的混亂現(xiàn)象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機(jī)制有缺陷，管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費(fèi)，業(yè)主對(duì)這些問題的投訴上升，反映比較強(qiáng)烈。實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，通過資質(zhì)管理，對(duì)不同管理規(guī)模、服務(wù)水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的企業(yè)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，有助于扶植一批機(jī)制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過資質(zhì)年檢和資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，可以及時(shí)清理、整頓管理水平低、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)人制度，嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是現(xiàn)階段加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場(chǎng)的必要手段。

　　第二，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè)，提供的管理和服務(wù)與居民生活密切相關(guān)，直接影響到居民的生活質(zhì)量、人身健康和生命財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種服務(wù)活動(dòng)。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，既負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，也承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護(hù)責(zé)任。如果主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，則可能導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)益和社會(huì)公共利益受到損害，引起社會(huì)的不安定。

　　物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本較低，企業(yè)注冊(cè)資本相對(duì)較少。如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè)，其自身資產(chǎn)可能僅有100萬元，但是所管物業(yè)的價(jià)值卻達(dá)20億元之多，因其管理水平而引起物業(yè)價(jià)值波動(dòng)1%，則有2000萬之多，遠(yuǎn)超過其自身資產(chǎn)量。國(guó)外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財(cái)產(chǎn)管理公司，除提供物業(yè)管理服務(wù)外，也要負(fù)責(zé)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理，還是物業(yè)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都較弱。實(shí)行資質(zhì)管理，有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平，有助于防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會(huì)效益。

編輯推薦：

　　第三，針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，表現(xiàn)在消費(fèi)者面前的，更多的是維護(hù)公共秩序，如保安、保潔等，但其最基本的服務(wù)還是負(fù)責(zé)房屋及其設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設(shè)備，建立一套科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工一樣，具有一定的專業(yè)性。實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)人和清出制度，有利于物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的趨勢(shì)和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要，有利于推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批、動(dòng)態(tài)管理等均應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容?！稐l例》沒有對(duì)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容作具體規(guī)定，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定具體辦法。

　　物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

　　(一)取得資質(zhì)等級(jí)的條件

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

　　1.一級(jí)資質(zhì)

　　(1)注冊(cè)資本人民幣500萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　?、俣鄬幼≌?00萬m2;

　　②高層住宅100萬m2;

　　◎獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2;

　?、苻k公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

　　2.二級(jí)資質(zhì)

　　(1)注冊(cè)資本人民幣300萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　?、俣鄬幼≌?00萬m2;

　?、诟邔幼≌?0萬m2;

　?、郦?dú)立式住宅(別墅)8萬m2;

　?、苻k公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

　　3.三級(jí)資質(zhì)

　　(1)注冊(cè)資本人民幣50萬元以上;

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

　　(4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

編輯推薦：

　　(二)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

　　一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

　　(三)資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接

　　物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)主管部門審查評(píng)定資質(zhì)等級(jí)后，按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項(xiàng)目：

　　(1)一級(jí)資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。

　　(2)二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項(xiàng)目和8萬m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　(3)三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項(xiàng)目和5萬m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的管理程序

　　1.新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng)

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

　　(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗(yàn)資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的核定

　　申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門提交下列材料：

　　(1)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;

　　(2)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　(3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;

　　(4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同;

　　(5)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;

　　(6)物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。

　　資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書;一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。

　　3.不得批準(zhǔn)資質(zhì)的違規(guī)行為

　　(1)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;

　　(2)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的;

　　(3)挪用專項(xiàng)維修資金的;

　　(4)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

　　(5)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(6)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(7)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

　　(8)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;

　　(9)與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的;

　　(10)不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的;

　　(11)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;

　　(12)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;

　　(13)發(fā)生重大責(zé)任事故的。

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　　4.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的變更、注銷與撤銷

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí)。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

　　(4)有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級(jí)主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

　　①審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

　?、诔椒ǘ殭?quán)作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

　?、圻`反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

　?、軐?duì)不具備申請(qǐng)資格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;

　?、菀婪梢猿蜂N審批的其他情形。

　　5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。對(duì)符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。對(duì)不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。

　　物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰

　　1.物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　3.物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　4.物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

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