2014物業(yè)管理師考點(diǎn):物業(yè)管理中的成本及其分類

　　物業(yè)管理中的成本及其分類

　　一、物業(yè)管理中的成本

　　(二)物業(yè)管理成本的構(gòu)成

　　1.營業(yè)成本

　　(1)直接人工費(fèi) (2)直接材料費(fèi) (3)間接人工費(fèi)

　　2.期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用

　　(1)管理費(fèi)用 (2)財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　特別規(guī)定:

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營公用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營業(yè)成本;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營業(yè)成本或管理費(fèi)用;

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費(fèi)用;

　　(4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用;

　　(5)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：

　?、儋徶煤徒ㄔ旃潭ㄙY產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;

　?、趯?duì)外投資支出;

　?、郾粵]收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出;

　?、車曳?、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi);

　?、輫乙?guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。

　　二、物業(yè)管理成本的分類

　　(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分

　　按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本。

　　(五)按照與決策的關(guān)系，可將成本分為： 8個(gè)

　　1.邊際成本:指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)。

　　2.差異成本：指不同經(jīng)營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。

　　3.機(jī)會(huì)成本：指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。

　　4.估計(jì)成本：指在會(huì)計(jì)期間開始前，對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本，目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供定價(jià)參考。

　　5.沉沒成本：指因?yàn)檫^去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實(shí)行何種方案均無法改變的成本。

　　6.可緩成本：

　　7.可免成本：

　　8.附加值成本：